La SCI de location : caractéristiques, conditions et gestion

Les caractéristiques d'une SCIL

La Société civile immobilière de location (SCIL) est une société qui permet à plusieurs personnes d'investir ensemble dans l'immobilier. Après l'acquisition, la société met les biens en location pour en tirer des loyers. 

Sa constitution est identique à celle d'une SCI classique. Découvrez comment créer une SCI !

La gestion d'une location en société civile immobilière

Tous les associés participent à la gestion de l'immeuble en location.

Le gérant de la SCIL désigné par les associés est chargé de la gestion courante. Conformément à l'article 1856 du Code civil, il est tenu de présenter les comptes aux associés pour approbation au moins une fois par an.

Concernant les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés (IS)

Le gérant doit convoquer une assemblée générale dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice.
Il dépose les comptes annuels de la société au greffe du tribunal de commerce, soit en ligne, par courrier ou directement au greffe du tribunal de commerce compétent. 
Il doit aussi fournir les documents suivants : bilan SCI, compte de résultat, annexes…

Concernant les SCI soumises à l'impôt sur le revenu (IR)

Les formalités comptables sont plus souples.

Les recettes et les dépenses peuvent simplement être consignées dans un cahier.

La location d'un bien nu (non meublé)

La location non meublée en SCI de location répond aux mêmes conditions qu'une location par une personne physique :

• Bail de 3 ans minimum ;
• Dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer maximum ;
• Préavis de départ du locataire de 1 à 3 mois selon la situation géographique du logement ;
• Préavis donné par le propriétaire de 6 mois minimum avant la date d'échéance du bail ;
• Déclaration des revenus fonciers par le propriétaire bailleur.

Dans le cadre d'une location de bien vide, la SCI adresse à l'administration fiscale une déclaration 2072.

La location d'un bien meublé 

Le site internet impot.gouv.fr stipule que la location meublée par une SCI est une « prestation de service à caractère commercial. »
Il précise qu'une « SCI qui exerce une activité industrielle et commerciale doit être imposée à l'impôt sur les sociétés en son nom propre ».

Par conséquent, le régime de l'impôt sur les sociétés (IS) s'impose, sauf exception.

Dans le cadre d'une location meublée par une SCI, comme par une personne physique, les conditions sont les suivantes :

• Bail de 1 an minimum (9 mois pour un bail de location étudiante) ;
• Dépôt de garantie de 2 mois maximum ;
• Préavis donné par le locataire de 1 mois minimum ;
• Préavis donné par le propriétaire de 3 mois avant le terme du contrat de location ;
• Déclaration des revenus locatifs.

La SCI dépose auprès de l'administration fiscale une déclaration n° 2065. Elle est accompagnée des annexes n° 2050 à 2059 G pour le réel normal ou n° 2033 A à G pour le réel simplifié.

La location d'un local commercial ou professionnel

L'achat d'un local commercial ou professionnel dans le cadre d'un investissement locatif en SCI présente plusieurs avantages, notamment :

• Dissocier le bien de l'activité commerciale ;
• Revendre le local en restant titulaire du fonds de commerce ;
• Vendre le fonds de commerce en restant bailleur du local ;
• Chaque associé peut se retirer à tout moment et vendre ses parts à un autre associé ou à un membre de sa famille ;
• Distinguer le patrimoine professionnel du patrimoine personnel.

Sur le plan fiscal, la SCI soumise à l'impôt sur les sociétés peut amortir les charges liées à l'utilisation du commerce (construction, agencement, matériel et outillage, mobilier, etc.).

Avantages fiscaux d'une SCI pour louer (IR ou IS)

SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR)

Lorsque la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, les bénéfices imposables sont déclarés sur la déclaration annuelle des revenus des associés. Chacun paie les impôts dus par la société au prorata de sa participation au capital social.

Les plus-values sont soumises au régime de droit commun au taux de 36,2 %.

Lorsque la SCI connaît un déficit foncier (par exemple lorsque les charges sont supérieures aux revenus), les associés peuvent déclarer ce déficit pour faire baisser le montant de leurs revenus locatifs, et par conséquent de leurs impôts.

SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS)

La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés paie ses impôts directement. Les associés ne sont imposés que lorsque le résultat de la SCI est distribué.
Les bénéfices imposables sont soumis au taux fixe de 25 % depuis le 1er janvier 2022. Toutefois, les PME bénéficient, sous certaines conditions, d'un taux réduit de 15 % pour la part des bénéfices inférieure à 42 500 €.

En cas de déficit, la SCI reporte ses pertes sur les exercices à venir.

Lorsqu'un associé loue un bien appartenant à sa propre société civile immobilière, il ne peut pas créer de déficit foncier. Cela constituerait un abus de droit.

Inconvénients pour les associés

• Responsabilité illimitée des associés

La société civile immobilière détient son propre patrimoine. Cependant, lorsqu'elle contracte des dettes, les associés sont « responsables de manière indéfinie ». En d'autres termes, leur patrimoine personnel peut servir à régler les dettes de la SCI.

• Responsabilité solidaire

La responsabilité de chaque associé est proportionnelle aux parts sociales qu'il détient dans la société.

• Responsabilité subsidiaire

En cas de défaillance de la société, le patrimoine personnel des associés n'est impacté que si l'action contre la SCI demeure infructueuse.

La création d'une SCI nécessite plusieurs formalités.

Étape 1 - Rédaction des statuts

La rédaction des statuts est une étape obligatoire pour la constitution d'une société.

Ils doivent être rédigés par écrit. L'acte peut être authentique ou sous seing privé.

Le document doit contenir les éléments obligatoires suivants :

• Forme juridique de la société (SCI) ;
• Identité des associés ;
• Identité du ou des gérants ;
• Objet (par exemple « l'acquisition, l'administration, la gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers… ») ;
• Dénomination ;
• Adresse du siège social ;
• Capital social ;
• Durée de la société (99 ans maximum) ;
• Apports des associés ;
• Mode de fonctionnement.

La signature de tous les associés est requise.

L'enregistrement des statuts auprès du service compétent n'est imposé que lorsque l'acte est établi par un notaire ou en cas d'apport d'un immeuble. Dans ce cas, il doit intervenir dans le délai de 1 mois après la signature de l'acte.

Étape 2 - Apports au capital social

La règlementation n'impose pas de capital social minimum pour la SCI. Il peut être constitué d'apports en numéraire (sommes d'argent) et d'apports en nature (biens immobiliers).

L'enregistrement des statuts de sociétés s'effectue : 

• Soit au Service de publicité foncière et de l'enregistrement (SPFE) compétent pour l'enregistrement des actes comportant l'apport d'un bien immobilier ;
• Soit au Service départemental de l'enregistrement (SDE) pour les actes sous seing privé ou ceux authentiques sans apport immobilier. 

Étape 3 - Publication d'un avis de constitution de la SCI

La SCI doit publier un avis de constitution au journal d'annonces légales du département dont elle dépend. Cette démarche est réalisée dans le mois de la signature des statuts.

L'avis de constitution de la SCI doit comporter les informations suivantes :

• Nature des statuts (acte SSP ou acte notarié) ;
• Date de signature ;
• Dénomination sociale ;
• Adresse du siège ;
• Montant du capital social ;
• Objet social ;
• Durée de la SCI ;
• Identité du gérant ;
• Conditions de cessions des parts sociales (clause d'agrément le cas échéant…) ;
• Identité du signataire de l'annonce ;
• Ville du greffe dont dépend le siège de la société.

L'attestation de parution dans le journal d'annonces légales est adressée par la SCI au greffe dont elle dépend pour son immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Étape 4 - Immatriculation de la SCI au RCS

La SCI constitue un dossier de demande de création sur le site de l'INPI (guichet unique en ligne). Le dossier doit être accompagné des pièces justificatives suivantes :

• Un exemplaire des statuts datés et signés ;
• Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI ;
• Une attestation de parution au JAL ;
• Un justificatif d'occupation des locaux tenant lieu de siège social ;
• Pour le gérant : pièce d'identité et déclaration sur l'honneur de non-condamnation et attestation de filiation ;
• Pour les associés personnes morales : tout document justifiant leur existence légale (extrait Kbis de moins de 3 mois…).

La SCI reçoit alors un extrait Kbis du greffe du tribunal de commerce dont elle dépend.

Les associés ouvrent un compte bancaire au nom de la société. Ils versent les apports du capital social.
Par ailleurs, ce compte servira à payer le montant de l'acquisition du bien objet de l'investissement locatif. 

Occupation personnelle du bien

Un associé de la SCI peut occuper un bien détenu par la société. S'il s'agit de sa résidence principale et qu'il occupe le logement à titre gratuit, il ne peut pas :

• Prétendre à l'abattement de 30 % sur l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
• Bénéficier de la déduction de 20 % pour les droits de succession ;
• Prétendre au droit d'occupation en qualité de conjoint survivant en cas de décès ;
• Déduire les charges liées à la location de ses revenus fonciers.

L'occupation du bien nécessite la signature d'un bail comme pour toutes les locations immobilières.

Location à un associé ou à un membre de sa famille

La société civile immobilière peut louer un logement lui appartenant indifféremment à l'un des associés, à un membre de sa famille ou à un tiers. 

La location intervient en contrepartie du paiement d'un loyer à la société.

Un bail est conclu entre la SCI et le locataire.

Lorsqu'il s'agit d'une mise à disposition gratuite :

• Si la SCI est soumise à l'IR : elle ne peut pas déduire de charges de ses revenus. Son résultat fiscal est nul.
• Si la SCI est soumise à l'IS : le montant de l'avantage en nature est imposable dans la catégorie des revenus mobiliers de l'associé occupant. Les charges de la SCI sont déductibles. Ses résultats sont imposés à l'IS.

Le transfert des parts d'une SCI peut intervenir par donation ou succession.

La cession des parts à titre onéreux

Les associés ont le droit de céder les parts qu'ils détiennent dans la société.

Les statuts peuvent prévoir une procédure d'agrément. Dans ce cas, la cession est soumise au consentement des autres associés.

Les règles de majorité sont celles prévues par les statuts. Le projet de cession est adressé par le cédant à la SCI et à chacun des associés par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.

Si les associés refusent l'agrément du cessionnaire, ils peuvent proposer le rachat des parts du cédant. Ils peuvent aussi décider de racheter les parts pour ensuite les annuler.

Dans le cas où les associés ne proposent pas le rachat des parts dans un délai de 6 mois à compter de la notification de la cession, l'agrément est réputé acquis, sauf en cas de dissolution de la société.

La SCI peut consentir à l'acquisition des parts par un tiers désigné à l'unanimité des autres associés ou conformément aux conditions prévues par les statuts. 

La cession doit être constatée par écrit. L'acte peut être sous seing privé ou authentique (par acte notarié).

La cession est opposable :

• À la SCI : lorsqu'elle est signifiée par acte de commissaire de justice, acceptée par la SCI par acte authentique ou consignée dans le registre de la société.
• Aux tiers : lorsqu'une copie authentique de l'acte est déposée au greffe du tribunal de commerce.
  Par ailleurs, conformément à l'article 1865 du Code civil, la cession est opposable aux tiers si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société.

L'acte de cession est enregistré au SPFE ou au SDE dans un délai de 1 mois après la signature de l'acte.

La cession à titre gratuit (après le décès d'un associé)

En cas de décès, les parts sociales sont transmises de plein droit aux héritiers.

Toutefois, les statuts peuvent prévoir des conditions différentes : dissolution, maintien de la SCI avec les autres associés uniquement, etc.).

Si l'héritier est une personne morale, l'accord des autres associés est nécessaire.

Les héritiers de l'associé décédé, même s'ils ne deviennent pas eux-mêmes associés, ont des droits sur la valeur des parts sociales au jour du décès.

La dissolution d'une société civile immobilière de location peut intervenir pour diverses raisons, notamment :

• Au terme des statuts (à défaut de prorogation) ;
• Lors de la réalisation de l'objet social (ou de son extinction) ;
• À la suite d'une annulation des statuts ;
• Après la dissolution de la société par les associés ou par le tribunal (mésentente entre associés par exemple) ;
• À la suite d'une liquidation judiciaire ;
• Lorsque survient un aléa de la vie comme le décès d'un associé (à condition que la dissolution soit prévue par les statuts).

La SCI familiale est une structure juridique constituée entre au moins 2 membres d'une même famille (parents et alliés jusqu'au 4e degré).

Chaque associé peut décider de vendre ses parts à un autre associé ou à un tiers.

Les décisions sont prises à l'unanimité.

Ses avantages 

• Elle évite l'indivision ;
• Elle facilite l'acquisition et la transmission des biens immobiliers (notamment pour les concubins, les époux séparés de biens…) ;
• Elle permet le démembrement de propriété ;
• En cas de décès de l'un des associés, les droits de succession sont réduits. L'impôt porte sur la valeur des parts et non sur celle du bien ;
• La SCI familiale de location est une société transparente. En d'autres termes, les bénéfices réalisés par les associés sont imposés à l'IR. Dans le cadre de locations meublées, la SCI est imposée à l'IS.

Les statuts de la SCI familiale prévoient généralement une clause d'agrément. Celle-ci permet aux autres associés de donner leur avis sur l'entrée dans la SCI d'un tiers. Un refus ne doit toutefois pas constituer une volonté d'empêcher l'associé de vendre ses parts.