Quand et comment créer une SCI en couple (marié ou non) ?

Les avantages d'une société civile immobilière pour un couple dépendent du statut des partenaires.

La SCI des couples mariés

• La SCI constitue une alternative à l'indivision, notamment pour les couples mariés sous le régime de la séparation de biens. 
• Elle simplifie la gestion immobilière. Le gérant de la société peut accomplir tous les actes de gestion du patrimoine immobilier au nom et pour le compte des associés, sauf disposition contraire dans les statuts.
• La fiscalité est optimisée grâce à un abattement de 100 000 € tous les 15 ans pour les donations consenties par chaque parent à chaque enfant, ce qui permet une transmission de patrimoine sans droits à payer.
• Le démembrement de propriété des parts (donation de la nue-propriété ou de l'usufruit) réduit les droits de succession au moment du décès.
• En cas de divorce, les époux ne sont pas contraints de vendre les biens immobiliers. Ils se partagent les parts de la société à hauteur de leurs droits.
• Les associés de la SCI bénéficient du régime de l'impôt sur le revenu.

La SCI des couples non mariés (concubinage)

En cas de décès de l'un des concubins, la SCI présente les avantages suivants :

• Le survivant continue de détenir ses parts dans la société, et de fait, ses droits dans le ou les biens immobiliers détenus par la SCI.
• Il continue de jouir du logement (occupation ou perception des loyers) jusqu'à son décès, s'il détient l'usufruit des parts de la société.
• Lors de l’achat d’une résidence principale par des concubins, chacun peut céder à son conjoint, l’usufruit sur ses parts, que l'acquisition porte sur des parts égales ou non. Dès lors, au moment du décès de l'un des concubins, l’autre retrouve automatiquement la pleine propriété des parts dont il avait cédé l'usufruit et dispose de l’usufruit sur l'autre moitié des parts ayant appartenu à son conjoint décédé. 

En conclusion, la SCI évite l'indivision aux conjoints ou époux associés ainsi que la vente du bien en cas de décès ou de divorce. Les héritiers reçoivent chacun une partie des parts sociales et non une partie des biens immobiliers.

Dans une SCI, chaque époux associé détient des parts sociales proportionnelles au montant de son apport au capital. La cession de ces parts est réglementée par les statuts de la SCI. 

Par ailleurs, le fonctionnement de la société peut être influencé par le régime matrimonial des époux :

• Sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts, les époux peuvent apporter à la SCI un bien dépendant de la communauté. Les deux époux doivent consentir à cet apport sous peine de nullité.
  La SCI peut aussi acquérir la résidence principale du couple. Elle en devient propriétaire, ce qui peut faciliter la gestion et la transmission du bien. 
• Sous le régime de la séparation de biens, les immeubles habituellement détenus en indivision peuvent être apportés à la SCI afin de constituer un patrimoine commun. 
  Par ailleurs, en cas de décès, la transmission de parts sociales est moins contraignante qu'un transfert de propriété de biens immobiliers détenus en indivision.

Pour la création d'une SCI familiale, qu'il s'agisse de conjoints mariés, de partenaires de pacs ou de concubins, les associés doivent suivre les étapes suivantes :

1. Choisir les associés : la SCI familiale doit être constituée entre des personnes ayant des liens de parenté ou d'alliance. Les associés peuvent être des membres de la famille (parents, enfants, frères et sœurs, etc.) ou des personnes liées par un Pacs ou un concubinage.
2. Déterminer le capital social et les apports de chaque associé : les apports de la SCI peuvent être en numéraire (somme d'argent) ou en nature (biens immobiliers, par exemple). Les associés décident de la répartition des parts sociales en fonction de leurs apports respectifs.
3. Rédiger les statuts de la société : ils définissent les règles de fonctionnement de la société, les droits et obligations des associés, ainsi que les modalités de prise de décision. 
4. Déposer le capital social sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI : les associés obtiennent une attestation de dépôt de capital qui sera jointe au dossier d'immatriculation.
5. Publier un avis de constitution dans un journal d'annonces légales du département du siège de la société : cette publication permet de rendre la SCI opposable aux tiers.
6. Constituer le dossier d'immatriculation : il comporte plusieurs documents, tels que les statuts signés, l'attestation de parution dans le JAL, la déclaration de non-condamnation du gérant, l'attestation de dépôt de capital social, etc.
7. Immatriculer la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce : la demande intervient en ligne sur le site de l'INPI. À l'issue de cette démarche, la SCI obtient un extrait K-bis qui atteste de son existence légale.

En cas de divorce ou de séparation, le sort de la société dépend du type de SCI et du statut des partenaires.

Concernant la SCI classique

Dans le cas d'une SCI créée entre des partenaires non pacsés ou des conjoints non mariés, la séparation n'a pas d'impact sur la société.

En effet, la SCI possède une personnalité juridique propre, distincte de celle de ses associés. Par conséquent, elle continue à exister et à détenir les biens immobiliers après la séparation.

Concernant la SCI familiale

La SCI familiale est constituée par des membres d'une même famille, qu'ils soient liés par le sang ou par alliance. En cas de divorce, le lien entre les époux est rompu, la SCI perd son caractère familial pour devenir une SCI classique.

Quel que soit le type de SCI, les associés disposent de 2 choix en cas de séparation :

1. Conserver la société : ils restent alors associés, et continuent à gérer les biens ensemble, selon les modalités prévues dans les statuts de la société.
2. Vendre les parts de la SCI : l'un des associés peut décider de vendre ses parts sociales à son conjoint ou à un tiers. Les conditions de cession de parts sont généralement prévues dans les statuts. En l'absence de dispositions spécifiques, un accord à l'unanimité de tous les associés est requis.