Peut-on cumuler les statuts de SCI et de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

Avant de répondre concrètement à cette question, il est important de voir les différences qui régissent ces deux statuts.

Présentation de la SCI

Qu'est-ce qu'une société civile immobilière ou SCI ? C'est une structure juridique permettant de gérer en commun un ou plusieurs biens immobiliers. Quels sont les avantages et les inconvénients en SCI ?

Cette société civile est une option retenue par de nombreux investisseurs en raison des avantages (avantages fiscaux en SCI) qu’elle offre :

• “Transparence” fiscale (résultats suite au Bilan SCI appréhendés et taxés directement entre les mains des associés sans avoir besoin de distribuer des dividendes) ;
• Possibilité de réaliser des investissements à plusieurs ;
• Partage des frais de gestion locative ;
• Protection du patrimoine des associés ;
• Transmission du patrimoine dans des conditions intéressantes en termes de succession en SCI.

Présentation du statut de LMNP

Le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel, ou LMNP, est avantageux à plusieurs égards.

Selon le niveau de revenus locatifs, le LMNP relève soit du régime micro-BIC, soit du régime réel d’imposition :

• Le régime micro-BIC (recettes inférieures à 72 600 €) permet, dans les cas d’une location meublée classique, de bénéficier d’un abattement de 50 % calculé directement par l’administration fiscale ;
• Le régime réel d’imposition s’applique si vos recettes locatives en meublé excèdent le plafond du micro-BIC. Vous pouvez également opter pour le régime réel si vos charges réelles excèdent vos recettes.

Pour prétendre au statut LMNP, le logement mis en location doit être meublé. Les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ne doivent également pas dépasser 23 000 € sur l’année civile, ou le montant total des autres revenus du foyer fiscal. Si ce montant est dépassé, vous devenez loueur en meublé professionnel (LMP) et le régime diffère. 

Société civile et activité commerciale

Les recettes issues de la location en meublé soumises sont considérées comme des recettes commerciales. Elles sont imposées selon le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La SCI est une société civile par nature et, à ce titre, relève par défaut du régime de l’impôt sur le revenu (IR). Le résultat est calculé au niveau de la société mais il est taxé entre les mains des associés suivant le régime des revenus fonciers.

Une SCI soumise à l’IR ne peut pas, en principe, réaliser d’activités commerciales. Il est donc à priori impossible de réaliser de la location meublée via une SCI soumise à l’IR. Certaines exceptions existent cependant.

Finalement, dans ces conditions, il est essentiel de choisir le bon Code NAF SCI !

SCI soumise à l’IR : respect de certaines conditions

Comment créer une SCI ? Une SCI à l’IR pour réaliser de la location meublée apparaît en théorie impossible. La SCI doit obligatoirement opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Une exception à ce principe existe sous 2 conditions strictes :

• Les recettes brutes de nature commerciale de la SCI ne doivent pas excéder 10 % de ses recettes totales hors taxes : l’administration retient la moyenne des recettes de l’année en cours et des 3 années précédentes ;
• La location meublée en SCI ne doit pas avoir un caractère habituel : le critère habituel est généralement établi quand les locations sont de courte durée et renouvelées.

Sous ces deux conditions, une SCI à l’IR peut réaliser de la location meublée. Dans ce cas uniquement, les régimes fiscaux de la SCI et de la LMNP peuvent se cumuler. Sachez par ailleurs, qu'il est aussi possible de faire de location non meublée en SCI.

SCI soumise à l’IS : option obligatoire

Une SCI réalisant de la location en meublé de façon régulière doit opter pour son assujettissement à l’impôt sur les sociétés (IS).

C’est pourquoi les associés de la SCI doivent bien appréhender les conséquences de ce choix avant de se lancer dans la location en tant que LMNP.

Le régime IS offre deux avantages non négligeables :

1. Un taux d’imposition de 15 % si les bénéfices sont inférieurs à 38 120 € par an (25 % au-delà en 2022) ;
2. Un impôt stable qui offre une excellente visibilité sur la fiscalité de la SCI (l’impôt a été révisé seulement 4 fois en 30 ans et à la baisse).

Ces avantages sont à mettre en regard des inconvénients du régime IS, notamment :

• Les résultats sont taxés une première fois au niveau de la SCI et une deuxième fois entre les mains des associés au titre des dividendes ;
• La gestion notamment comptable est plus lourde que dans le cadre d’une SCI (obligation de déposer la liasse fiscale Cerfa n°2065).

Comme nous venons de le voir, il est possible sous certaines conditions de cumuler LMNP et SCI. Mais ce choix a d’importantes conséquences sur la fiscalité de la SCI.

En effet, la SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Le montant de l’impôt est calculé selon la quote-part que les associés détiennent avec l’application du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il s’agit ici d’une SCI dite fiscalement “transparente”.

Cependant, les associés peuvent décider d’opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) à la création de la SCI ou plus tard. Dans ce cas, on parle de SCI opaque et l’imposition des revenus ne se fera plus au niveau des collaborateurs, mais directement au niveau de la société.

Choisir l’impôt sur les sociétés peut être intéressant si la société génère des revenus conséquents et que vous relevez du taux marginal de l’IR (45 %). Le taux de l’IS peut être plus intéressant que le barème évolutif de l’impôt sur le revenu. 

L’assujettissement à la TVA d’une SCI dépend des caractéristiques des biens loués et de la qualité des locataires. Ainsi, la SCI bénéficie d’une exonération de TVA lorsque celle-ci loue des biens à usage d’habitation, qu’ils soient nus ou meublés.

Dans le cas de location de bien aménagés à usage professionnel, la SCI est assujettie de plein droit à la TVA. La règle d’assujettissement de la SCI à la TVA pour une location meublée est donc différente selon que la location meublée est à usage d’habitation ou à usage professionnel.

SCI et LMNP ne sont pas incompatibles à condition de respecter certains critères. Vous pouvez donc tout à fait faire du LMNP tout en gérant une SCI. Cela peut être avantageux fiscalement notamment si les revenus générés par la location du bien meublé ne dépassent pas 23 000 € par an. Mais attention à vos finances si ce seuil est dépassé car le régime fiscal change et cela peut entraîner une augmentation importante des impôts.

De même, il est important de garder à l’esprit que si la location meublée est une activité régulière, elle se transforme en activité commerciale ce qui oblige la SCI à passer sous le régime de l’impôt sur les sociétés. C’est pourquoi il est essentiel d’analyser votre situation personnelle et d’avoir tous les outils pour une gestion locative rentable.