Tout comprendre sur la réforme du LMNP en 2024

La loi de finances 2024, bien qu'initialement adoptée à la suite d'une « erreur » a significativement réformé la fiscalité applicable à la location meublée non professionnelle, particulièrement pour la location saisonnière. L'amendement n° I-CF 2778 a en effet apporté des changements notables au régime micro-BIC, notamment une réduction des taux d'abattement et une révision des seuils de revenus. 

Le plafond de recettes au régime micro-Bic

Le plafond de recettes permettant de bénéficier du régime micro-BIC en location meublée a été drastiquement réduit. En 2024, il passe de 77 700 euros à seulement 15 000 euros.

Ce changement augmente considérablement la base imposable pour de nombreux propriétaires bailleurs, et les incite à envisager le passage au régime réel.

L'abattement pour la location meublée saisonnière

L'abattement forfaitaire sous le régime micro-Bic pour les locations meublées de courte durée a également subi une baisse notable dans le cadre de la réforme fiscale de 2024. 

Le taux d'abattement, jusque-là fixé à 50%, est désormais limité à 30%. Cette baisse représente une diminution notable des avantages fiscaux précédemment accordés aux investisseurs. 

En conséquence, cette diminution de l'abattement vient augmenter significativement l'impôt dû par les propriétaires, affectant éventuellement la rentabilité de leurs investissements.

La proposition de loi n° 1176, couramment appelée « loi anti-Airbnb », concerne les meublés de tourisme, notamment dans les zones tendues. Ce projet de loi est en discussion depuis le mois d'avril 2023. Il a été voté à l'Assemblée nationale en janvier 2024. Il doit désormais être examiné par le Sénat pour son vote définitif.

Voici les principales modifications pour les LMNP :

Nouveaux abattements et plafonds de loyers 

• Location de meublé classique : abattement maintenu à 50 % pour les loyers jusqu'à 77 700 € ;
• Location de meublé de tourisme (type Airbnb) : abattement réduit à 30 % pour des loyers jusqu'à 15 000 € par an ;
• Location de meublé de tourisme classé : abattement de 30 % pour des loyers jusqu'à 30 000 € ;
• Location en zone peu dense ou station sport d'hiver : abattement de 71 % pour des loyers jusqu'à 50 000 € ;
• Location de chambre d'hôte : abattement de 71 % applicable jusqu'à 188 700 € de loyers.

Conditions d'imposition des plus-values 

Le nouvel article 4 du projet de loi de finances pour 2024 apporte des modifications à l'article 151 septies du Code général des impôts (CGI). Ces changements concernent spécifiquement l'imposition de plus-values ​​sur les biens utilisés en location touristique de courte durée.

Les modifications apportées avec la promulgation du PLF 2024 seraient les suivantes :

• Réintégration des amortissements en LMNP : la nouvelle loi prévoit que tous les amortissements antérieurement déduits depuis l'acquisition du bien soient inclus dans le calcul de la plus-value. Cette mesure est susceptible d'augmenter l'impôt dû lors de la vente.
• Calcul de la plus-value : dès lors, auparavant basé uniquement sur la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, le calcul est modifié pour inclure les amortissements. La nouvelle formule de calcul deviendrait : plus-value = prix de vente - (prix d'acquisition - amortissements).

L'impact pour les investisseurs pourrait cependant rester limité grâce aux exonérations applicables aux détentions de longue durée :

• Exonération de l'impôt sur la plus-value pour les biens immobiliers détenus pendant plus de 22 ans.
• Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans de détention du bien.

Nouvelles obligations déclaratives

Selon l'article 1-A du projet de loi en discussion, les meublés de tourisme pourraient être soumis à de nouvelles obligations :

• Déclaration préalable : tous les biens de tourisme devront faire l'objet d'une déclaration préalable qui devra être enregistrée auprès des autorités locales. Cette mesure viendrait renforcer le contrôle des locations de courte durée dans les zones urbaines.
• Décompte des jours de location : les propriétaires seraient aussi tenus de fournir à la commune un décompte des jours de location effectifs dans l'année, sur demande de la commune, dans un délai d'un mois. Cette exigence permettrait aux municipalités de mieux surveiller l'utilisation des logements et d'assurer le respect des réglementations locales.

Dans le cadre de la loi Climat et résilience d'août 2021, renforcée par le décret du 18 août 2023, une nouvelle réglementation concernant la performance énergétique des logements meublés de longue durée entrera en vigueur à partir du 1er janvier 2025. Les logements classés « G » sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) ne pourront plus être proposés à la location. Ces biens devront subir des travaux de rénovation énergétique pour améliorer leur classement. D'autres catégories suivront selon le calendrier suivant :

• À partir de 2025 : interdiction des emplacements de logements classés « G ».
• En 2028 : interdiction sera étendue aux logements classés « F ».
• En 2034 : elle concernera également les logements classés « E ».

À ce jour, cette réglementation ne s'applique pas aux meublés de tourisme. Il n'existe aucune indication sur une éventuelle extension de ces mesures aux logements utilisés pour la location de courte durée. La réforme du LMNP en 2024 ne prévoit rien à ce sujet.

En 2024, l'activité de loueur meublé non professionnel (LMNP) conserve son attrait malgré les révisions fiscales introduites par la nouvelle législation. Ce régime fiscal permet toujours aux propriétaires de générer des revenus locatifs supérieurs par rapport à la location traditionnelle non meublée, surtout dans le cadre de la location saisonnière.

Grâce au régime réel d'imposition, les propriétaires peuvent déduire une grande partie des dépenses réelles, telles que les frais d'acquisition et de gestion, les charges de copropriété, les intérêts d'emprunt et les dépenses d'entretien. De plus, ce régime permet l'amortissement du coût du bien immobilier et des équipements sur plusieurs années.  

Par ailleurs, ce statut permet aux investisseurs de choisir entre différents types de contrats parmi lesquels le bail longue durée, le bail étudiant, le bail saisonnier, le bail mobilité.