Les 6 avantages de l'investissement locatif en LMNP

Amortissement du bien

Le statut LMNP, sous le régime réel, autorise l'amortissement de la valeur du bien immobilier, à l'exclusion de la valeur du terrain. Dès lors, les investisseurs peuvent déduire de leurs revenus locatifs une part correspondant à la dépréciation théorique du bien et de ses équipements (mobilier, électroménager) sur leur durée de vie estimée.

À noter toutefois que le montant de l'amortissement en LMNP ne peut pas créer de déficit foncier.

Cette disposition fiscale réduit directement les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposables, et améliore ainsi le rendement net de l'investissement.

Report des déficits

L'activité de location meublée peut générer un déficit foncier lorsque les frais et charges excèdent les revenus générés par la location. Sous le régime réel, ce déficit peut être reporté sur les revenus de même nature pendant une période allant jusqu’à 10 ans. L'amortissement est, quant à lui, reportable sans limite de durée.

Ce report diminue la charge fiscale sur le long terme. Le LMNP optimise ainsi la rentabilité globale de son investissement.

Taux d'imposition

Dans le cadre du statut LMNP, les revenus locatifs nets, après déduction des charges et amortissements, sont soumis à l'impôt sur le revenu auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. 
En comparaison, le régime LMP impose aux propriétaires environ 35 % de cotisations sociales. 

Cette différence rend l'investissement en LMNP particulièrement avantageux pour réduire l'impact fiscal sur les revenus locatifs.

Le régime réel en LMNP permet de diminuer l'imposition sur les revenus locatifs grâce à la déduction de l'ensemble des charges liées à l'exploitation du bien immobilier. Voici quelques exemples des charges déductibles :

Charges d’exploitation

Les dépenses nécessaires au bon fonctionnement et à la maintenance du bien locatif sont intégralement déductibles. Il s'agit notamment des charges de copropriété, frais de gestion comptable, coûts d'entretien et de réparations courantes, ainsi que des frais d'agence. Ces dépenses doivent néanmoins être justifiées par des factures ou des bons de livraison.

Intérêts d’emprunt

Les intérêts liés aux emprunts contractés pour l'acquisition ou la rénovation du bien immobilier peuvent être déduits des recettes locatives. 

Taxe foncière et assurances

La taxe foncière, la contribution foncière des entreprises (CFE), la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), et les primes d’assurance, y compris celles couvrant les loyers impayés, sont également déductibles.

L'investissement locatif en LMNP permet de générer des loyers plus élevés que la location non meublée (jusqu'à 20 % de plus dans certaines localités). Plusieurs facteurs contribuent à cette augmentation :

Des appartements « prêts à l'emploi »

La location meublée répond à une demande de logements « prêts à l'emploi », où les locataires peuvent s'installer sans avoir à investir dans du mobilier ou des équipements. Expatriés, étudiants et professionnels en missions temporaires préfèrent souvent payer plus cher pour éviter l'achat de mobilier.

Une durée de location plus courtes

Les contrats de location meublée sont généralement plus courts. Cette flexibilité permet :

• de réajuster régulièrement les loyers selon le marché ;
• de réduire les périodes de vacance locative.

Des services inclus

L'offre de services supplémentaires tels que l'accès à internet ou le ménage permet de justifier des loyers plus élevés. 

À ce jour, en LMNP, les plus-values réalisées lors de la revente du bien immobilier sont imposées selon le régime des particuliers :

Taux d'imposition 

Les plus-values réalisées sous le statut LMNP sont soumises à un taux forfaitaire de 19 %, auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. 

Abattements pour durée de détention

La plus-value réalisée en LMNP bénéficie d'abattements progressifs basés sur la durée de détention du bien. Ces abattements réduisent progressivement l'assiette imposable. En conséquence, l'impôt sur la plus-value immobilière est totalement exonéré après 22 ans de détention, tandis que les prélèvements sociaux le sont après 30 ans, offrant alors une exonération fiscale totale.

Calcul de la plus-value immobilière

La plus-value est déterminée par la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition ajusté. Celui-ci comprend le prix d'achat initial, les frais d'acquisition, et certaines dépenses de travaux.

Il est important de noter que les amortissements déduits pendant la période de détention ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers, ce qui permet de réduire l'impôt dû lors de la vente.

Automatisation des tâches administratives

L'utilisation de technologies modernes dans la gestion immobilière facilite l'automatisation de nombreuses tâches administratives (gestion des paiements, émission des quittances de loyer, communication avec les locataires).

Les plateformes de gestion locative en ligne représentent une option efficace pour réduire le temps consacré à la gestion quotidienne et améliorer l'efficacité opérationnelle des LMNP.

Services de gestion professionnelle

De nombreux investisseurs en LMNP préfèrent confier la gestion de leurs biens à des agences spécialisées. Ces sociétés d'exploitation prennent en charge tous les aspects administratifs, financiers et opérationnels des locations. Elles s'occupent de la recherche de locataires, de la collecte des loyers, de la gestion des réparations nécessaires, des litiges et assurent la communication avec les locataires. 

Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet différents types de locations, notamment la location en résidence de services. Ces structures concernent les résidences étudiantes, les résidences pour seniors, les établissements de soins de longue durée, et les résidences d'affaires. 

Ce type d'investissement présente plusieurs avantages :

Demande croissante des résidences étudiantes et seniors

Les résidences de services répondent à des besoins spécifiques et souvent essentiels de la société. En effet, l'intérêt pour ces services est lié à des facteurs démographiques et sociaux, comme le vieillissement de la population ou l'augmentation de la mobilité étudiante.

Gestion déléguée

La gestion quotidienne des résidences de services est confiée à des exploitants spécialisés. Ces derniers prennent en charge la maintenance des locaux, l'accueil des résidents, et la fourniture de divers services. 

Revenus locatifs stables et sécurisés

Investir dans une résidence de services en LMNP offre des revenus locatifs garantis par des baux commerciaux de longue durée. Ces accords sont conclus directement entre l'investisseur et l'exploitant de la résidence. Les loyers sont ainsi stables et prévisibles, indépendamment du taux d'occupation réel des logements ou de tout défaut de paiement de la part des occupants. 

Récupération de la TVA

Pour les résidences de services neuves ou en VEFA (vente en état futur d'achèvement), il est possible de récupérer la TVA au taux de 20 %, si les 3 conditions suivantes sont respectées :

• Le bien est loué à usage d'habitation meublée.
• La gestion est déléguée à un exploitant durant une période minimale de 9 ans.
• Le propriétaire conserve la propriété pendant 20 ans minimum.