Comment passer du régime micro BIC au réel ?

Pour comprendre l'intérêt pour les loueurs meublés non professionnels (LMNP) de passer du micro BIC au réel, il faut saisir les limites du premier régime et les avantages du deuxième.

Les limites de l'imposition des revenus au régime micro BIC

Le régime micro BIC n'est applicable que dans les limites d'un certain chiffre d'affaires. En effet, un investissement locatif n'est éligible au régime micro BIC que si le chiffre d'affaires généré ne dépasse pas 72 600 €. Un abattement forfaitaire de 50 % est alors appliqué pour tenir compte des charges engagées. Mais si le chiffre d'affaires dépasse ce plafond pendant deux années consécutives, le passage du micro BIC au réel est obligatoire.

Néanmoins, il est également possible de changer de régime même si le seuil de chiffre d'affaires n'est pas dépassé. Cela peut permettre à l'investisseur de profiter des avantages du régime réel décrits ci-dessous.

Les avantages de la déclaration au régime réel

Contrairement au micro BIC qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, le régime réel permet de déduire les charges réellement engagées. Ainsi, il est possible de déduire l'ensemble des charges liées à l'investissement locatif : frais d'entretien, amortissements, intérêts d’emprunt, frais de gestion.

Le loueur meublé non professionnel peut en effet déduire les amortissements. Cette option est particulièrement intéressante si les charges réelles et les amortissements représentent plus de 50 % des revenus locatifs.

Par exemple, Kevin réalise un chiffre d'affaires annuel de 50 000 € avec la location d'un meublé de tourisme. Ses charges réelles s'élèvent à 32 000 €. S'il déclare ses revenus au régime micro BIC, sa déduction de charge forfaitaire (50 %) est plafonnée à 25 000 €. En passant au régime réel, il peut déduire l'intégralité de ses charges réelles. Son assiette imposable est ainsi plus basse, et il fait des économies d'impôt.

Lors du lancement dans la location meublée, que ce soit pour des locations meublées classiques (longue durée) ou pour des meublés de tourisme (comme les locations saisonnières),  l'entrepreneur peut opter pour le régime réel d'imposition quand il déclare ses revenus au titre de la première année d'activité. S'il débute son entreprise sous le régime micro BIC, il peut néanmoins passer au régime réel ultérieurement.

Quelles sont les conditions de l’option pour le régime réel ?

Le passage du micro BIC au régime réel doit être demandé avant le 1er février de l'année pour laquelle l'imposition au réel doit commencer à s'appliquer.

Par exemple, Kevin veut passer du micro BIC au réel pour sa location meublée de tourisme. Pour profiter de l'imposition au réel sur ses revenus locatifs de 2024, il doit lever l'option du régime réel avant la date du 1er février 2025. S'il le fait, ses revenus locatifs de 2024 (déclarés au mois de mai 2025) seront imposés au régime réel.

Quelles sont les démarches administratives à suivre ?

Le passage du micro BIC au réel nécessite de notifier l'administration fiscale. Pour cela, il faut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au service des impôts des entreprises (SIE) adapté. 

L'imposition au réel des recettes locatives offre des avantages, notamment la déduction des charges et des amortissements, ainsi que l'optimisation de la fiscalité locative. Néanmoins, il ne faudrait pas négliger ses inconvénients, notamment :

• Complexité administrative : Le passage au régime réel implique de nouvelles obligations comptables. Le contribuable doit désormais tenir une comptabilité plus rigoureuse et complète.
• Coût de la comptabilité : Il est recommandé de faire appel à un expert-comptable pour gérer la comptabilité sous le régime réel. Cela augmente les coûts liés à la tenue de la comptabilité, ce qui s'ajoute aussi aux frais d'adhésion à un centre de gestion agréé (CGA).
• Irréversibilité à court terme : La levée d'option du régime réel doit être bien réfléchie. Le contribuable doit garder l'imposition au régime réel pendant trois ans minimum avant de pouvoir éventuellement revenir au régime micro BIC.

Voici quelques conseils pratiques à suivre avant et après le passage du micro BIC au régime réel.

La préparation avant le changement de régime

Avant d'opter pour le régime réel, il est essentiel de calculer les charges réelles, ainsi que les éventuels amortissements déductibles. Cela permet de vérifier l'intérêt fiscal du changement de régime d'imposition.

Avec ces données, le contribuable doit ensuite réaliser des simulations fiscales. L'objectif est de comparer le montant d’impôt à payer sous les deux régimes, et ainsi de retenir la solution la plus avantageuse.

Pour éviter les erreurs, il est conseillé de discuter de la situation avec un expert-comptable. Cela permet de confirmer les calculs effectués et de valider le bien-fondé du passage au régime réel.

La comptabilité après le passage au régime réel

Une fois passé au régime réel, la tenue d'une comptabilité rigoureuse est essentielle. Des logiciels de comptabilité adaptés peuvent être utilisés pour faciliter la gestion au quotidien.

Il convient également de respecter les obligations légales en matière de déclaration. En déposant ses déclarations fiscales dans les délais, le contribuable évite de devoir payer des pénalités qui viendraient entamer la rentabilité de son investissement locatif.

Enfin, il est utile de suivre régulièrement la rentabilité de l'activité sous le régime réel. Une analyse périodique permet d'adapter la stratégie fiscale si nécessaire.