Investir en colocation : une opportunité en pleine expansion

Investir dans une colocation présente plusieurs atouts économiques, pratiques et fiscaux pour les personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif.

Dans les grandes villes, la demande augmente particulièrement à cause des loyers de plus en plus élevés dans le secteur locatif classique. Les étudiants optent pour ce type de location, car il est plus difficile de se loger. Ce type de logement s’adresse également à d'autres profils comme les jeunes actifs ou les seniors. 

Les avantages de l'investissement en colocation

Obtenir un rendement locatif plus élevé

La rentabilité est sans aucun doute le principal avantage d’un investissement en colocation.

En louant un logement à plusieurs personnes, le propriétaire peut diviser le bien en plusieurs chambres et ainsi percevoir des loyers plus élevés que pour une location classique. Par exemple, un appartement composé de plusieurs chambres peut générer un revenu supérieur à celui d'une location standard en louant chaque chambre séparément plutôt qu’en louant l’ensemble à une seule famille.

Cette augmentation du revenu est souvent plus importante que les frais supplémentaires liés à l'entretien du bien ou aux charges de gestion.

Réduire le risque de vacance locative

La colocation offre une meilleure résilience face aux périodes de vacance locative. En effet, même si une chambre devient inoccupée, le propriétaire continue de percevoir les loyers des autres colocataires. Cela limite les pertes financières par rapport à une location traditionnelle où l'absence de locataires signifie un revenu nul.

Partager les charges et limiter les risques financiers

Dans une colocation, les charges sont partagées entre les colocataires, ce qui allège la gestion pour le propriétaire. De plus, le fait d’avoir plusieurs locataires peut réduire les risques d’impayés. En général, si un locataire fait défaut, les autres devront compenser temporairement la situation si une clause de solidarité a été prévue dans le bail, ce qui limite les risques financiers.

En effet, dans le cadre d’une location traditionnelle, la loi française protège les locataires en cas de rupture du bail en raison d’impayés ; ces derniers peuvent occuper votre logement le temps de la procédure judiciaire. Cette situation peut engendrer d’énormes pertes financières pour les propriétaires.

Valoriser son bien immobilier

Investir dans un bien immobilier adapté à la colocation peut également permettre de valoriser le bien. Un logement bien décoré, aménagé et entretenu pour la colocation attire plus facilement des locataires de qualité et peut, par ailleurs, augmenter la valeur de revente du bien à long terme.

Les avantages fiscaux en colocation 

Dans le cadre d’une colocation, il est possible de choisir deux types de régimes juridiques : en meublé ou en nu. Ainsi, les droits et les devoirs peuvent être plus ou moins avantageux pour les locataires en matière de bail (durée de préavis réduite, montant du dépôt de garantie…), mais aussi en matière de fiscalité pour le propriétaire. Cependant, les colocations sont généralement meublées, car les locataires recherchent des logements temporaires.

Le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) est un régime plus avantageux. Le propriétaire profite de la fiscalité dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ainsi, l’imposition sur le loyer perçu est plus faible par rapport à la location nue. Effectivement, le mécanisme d’amortissement du patrimoine immobilier permet de réduire, voire de supprimer, les revenus imposables en colocation.

Quel type de bail établir pour une colocation ? 

Le choix du contrat de bail est important pour rentabiliser au maximum un investissement en colocation. On distingue principalement deux types de contrats : le bail commun et les baux individuels. Chacun présente des avantages et des inconvénients.

Le bail commun à tous les locataires

Le bail unique est un contrat signé par tous les colocataires. Ce type de bail a l'avantage de simplifier la gestion pour le propriétaire, car il n’a qu’un seul contrat à administrer. Toutefois, en cas de départ d’un colocataire, il peut être plus difficile de trouver un remplaçant, car tous les colocataires doivent être d'accord pour modifier le bail.

Le bail individuel

Les baux individuels permettent de signer un contrat distinct avec chaque colocataire. Ce type de bail est plus souple, car il permet de remplacer facilement un colocataire sans avoir à renégocier le contrat avec les autres. Néanmoins, la gestion de plusieurs contrats peut être plus complexe et nécessite une attention particulière, notamment pour éviter les situations où certaines chambres resteraient inoccupées.

À quel type de locataire s’adresse la colocation ?

Si la colocation s’adressait principalement aux étudiants, elle attire également de jeunes actifs, des travailleurs saisonniers et des seniors. Chacun de ces profils présente des caractéristiques spécifiques qui influencent le choix du logement et le type de gestion locative. Selon une étude réalisée par l’observatoire LocService de la colocation 2023, la colocation est loin d’être un mode de vie exclusivement étudiant : 39 % des candidats sont actifs, 58 % sont étudiants et 5 % sont retraités ou sans activité.

Les étudiants

Les étudiants représentent une part importante du marché de la colocation, en particulier dans les villes universitaires. Ils cherchent souvent des logements abordables et proches de leur lieu d’études. Ils sont attirés par les logements bien desservis par les transports en commun et situés à proximité des commerces et des lieux de vie.

Les jeunes actifs

Les jeunes actifs optent pour la colocation pour des raisons économiques, mais aussi pour faire de nouvelles rencontres. Ils apprécient les logements proches des centres d’affaires ou des quartiers animés. Ce type de locataire est généralement plus stable que les étudiants, ce qui peut offrir une sécurité locative supplémentaire au propriétaire.

Les travailleurs temporaires

Les travailleurs temporaires, tels que les stagiaires, les consultants ou les travailleurs saisonniers, sont également intéressés par la colocation. Ce profil de locataire recherche souvent une location pour une durée déterminée.

Les seniors

Les seniors plébiscitent aussi la colocation pour des raisons économiques et pour éviter l’isolement. Vivre à plusieurs permet de recréer du lien et de s’entraider.

Quel type de logement privilégier pour une colocation ?

Le choix du type de logement est déterminant pour réussir un investissement en colocation. Plusieurs critères sont à prendre en compte pour garantir une rentabilité optimale et attirer des locataires de qualité.

La taille du logement

Un logement spacieux est essentiel pour la colocation. Un appartement ou une maison avec plusieurs chambres de taille équivalente est idéal. Il est important que chaque locataire dispose d’un espace personnel suffisant. Le salon doit aussi être suffisamment spacieux pour que les colocataires ne se sentent pas à l’étroit.

La disposition des pièces

La disposition des pièces est également importante. Il est conseillé de choisir un logement où les chambres sont bien isolées les unes des autres, avec des espaces communs tels que la cuisine et le salon bien distincts. Cela permet à chaque colocataire de bénéficier d’une certaine intimité tout en profitant des espaces communs.

L’emplacement

Un bien situé à proximité des transports en commun, des commerces, des écoles ou des lieux de travail sera plus attractif. Les quartiers dynamiques, proches des centres-villes ou des campus universitaires, sont particulièrement recherchés.

L’état général du logement

Un logement en bon état général, bien entretenu et avec des équipements modernes, est un atout pour séduire les colocataires. Les investisseurs doivent prévoir un budget pour des travaux de rénovation ou d’aménagement afin de mettre en valeur le bien et ainsi justifier un loyer plus élevé.

Quels critères pour choisir la ville où investir en colocation ?

Le choix de la ville est déterminant pour réussir un investissement en colocation. Certaines villes offrent des perspectives plus intéressantes en raison de leur dynamique démographique, économique ou universitaire.

Cibler les grandes métropoles

Les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux sont des villes à privilégier. Ces villes attirent chaque année des milliers d’étudiants, de jeunes actifs et de travailleurs temporaires. La demande locative y est très forte, ce qui garantit un taux d’occupation élevé et une bonne rentabilité locative.

Choisir les villes universitaires

Les villes universitaires comme Toulouse, Grenoble, Montpellier et Rennes sont également un choix judicieux pour investir en colocation. Ces villes offrent souvent un rapport qualité-prix intéressant, avec des biens immobiliers plus abordables que dans les grandes métropoles.

Les villes moyennes dynamiques

Enfin, les villes moyennes dynamiques, telles que Nantes, Lille ou Strasbourg, représentent une alternative intéressante pour les investisseurs. Ces villes combinent une qualité de vie attractive et un dynamisme économique, attirant ainsi de nombreux jeunes actifs. De plus, les prix de l’immobilier y sont souvent plus accessibles, permettant d’investir avec un budget plus modeste tout en bénéficiant d’une bonne rentabilité.