Doit-on effectuer des travaux dans une location si le diagnostic électrique mentionne des anomalies ?

Le diagnostic électricité est une évaluation obligatoire avant la mise en location d'un logement dont l'installation électrique a plus de 15 ans. L'objectif de ce rapport est d'informer le propriétaire, mais aussi le futur locataire, de l'état de l'installation électrique du logement.

Toutefois, ce diagnostic électrique est purement informatif. Le propriétaire-bailleur n'a aucune obligation de réaliser les travaux proposés dans le diagnostic électricité, même si le diagnostiqueur a détecté des anomalies.

Naturellement, la valeur informative du diagnostic électrique ne signifie pas que le propriétaire peut faire ce qu'il veut. Regardons de plus près deux obligations majeures du bailleur.

Fournir un logement décent

L'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que "le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent". De plus, le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise ce qu'est un logement vis-à-vis des installations électriques. L'article 2 déclare que "les réseaux et branchements d'électricité (...) doivent être en bon état d'usage et de fonctionnement". L'annexe de ce décret ajoute que les installations électriques ne doivent pas "présenter de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique des occupants".

Ainsi, l'obligation de louer un logement décent implique clairement l'obligation de fournir des installations électriques en bon état.

La sécurité électrique, mais pas forcément la conformité aux dernières normes

Si le bailleur doit assurer la sécurité électrique du logement, cela ne signifie pas que le logement doit respecter les dernières normes électriques. Les normes électriques sont régulièrement mises à jour pour correspondre aux usages actuels. Il serait techniquement et financièrement impossible de demander aux propriétaires d'être toujours à jour.

En clair, le bailleur doit respecter les normes minimales de sécurité. Son objectif est d'éviter tout risque d'accident en éliminant les éléments potentiellement dangereux pour les occupants. Ces exigences minimales incluent notamment la présence de dispositifs de protection comme les disjoncteurs et les prises de terre, ou encore l'absence de fils électriques apparents ou défectueux.

L'objectif du diagnostic électrique est justement de constater les risques pour la sécurité des occupants, sans pour autant exiger la conformité complète aux dernières normes en vigueur. 

Les anomalies électriques peuvent avoir différents degrés de gravité et d'urgence. Considérons trois types d'anomalies présentes dans un diagnostic électrique.

1. Les anomalies qui nécessitent une intervention immédiate

Le diagnostiqueur peut identifier des anomalies graves qui présentent un danger immédiat pour les occupants. Il peut s'agir de disjoncteurs défectueux ou de fils électriques dénudés et apparents. Le bailleur doit alors remédier à ces anomalies afin de garantir la sécurité des locataires.

2. Les anomalies qui recommandent des améliorations

Ces défauts ne nécessitent pas de travaux urgents. Toutefois, le professionnel certifié peut proposer des travaux électriques pour améliorer la sécurité à long terme. Par exemple, il peut conseiller l'installation d'une prise de terre, la mise aux normes électriques ou encore la mise à jour du tableau électrique.

3. Les travaux obligatoires avant la mise en location

Si les défauts constatés rendent le logement impropre à la location, le diagnostiqueur peut exiger la réalisation de travaux de mise en conformité électrique avant la mise en location. Les autorités locales ou les tribunaux peuvent interdire la location du logement tant que ces travaux ne sont pas réalisés. Par exemple, l'absence de dispositifs de protection différentielle compromet gravement la sécurité des locataires.

Si le diagnostic électrique révèle des anomalies, le propriétaire en a forcément connaissance. S'il choisit d'ignorer ces alertes, il s'expose à plusieurs risques.

Le bailleur engage sa responsabilité civile voire pénale

Si le bailleur décide de ne pas réaliser les travaux listés par le diagnostiqueur, il peut être considéré civilement responsable en cas d'accident électrique. Par exemple, une anomalie électrique non résolue peut causer un incendie d'habitation et blesser les occupants. Dans ce cas, le propriétaire peut être poursuivi en justice pour réparer les dommages et les préjudices subis par les occupants ou les tiers.

En cas d'anomalies non corrigées conduisant à un accident grave voire mortel, la responsabilité pénale du propriétaire peut être engagée. En effet, le fait d'avoir eu connaissance d'un danger et de ne pas avoir agi en conséquence peut être considéré comme une négligence, voire un manquement grave aux obligations de sécurité. Le bailleur peut donc être poursuivi pour mise en danger de la vie d'autrui. Il encourt des sanctions pénales comme des amendes ou des peines d'emprisonnement.

Le bailleur s'expose à des conséquences financières

Même si les anomalies n'engendrent pas (encore) de dommages, le locataire peut se retourner contre le propriétaire s'il ne corrige pas les anomalies électriques graves. Cela s'applique si l'insécurité des installations électriques est telle que le logement n'est plus considéré comme décent. Dans ce cas, le juge peut accorder au locataire une réduction du loyer, voire la suspension totale du paiement du loyer jusqu'à ce que les travaux nécessaires soient effectués.

En cas de dommages causés par une anomalie électrique non corrigée, il peut être demandé au bailleur d'indemniser son locataire. L'indemnisation couvre alors :

• Les dommages matériels (réparation des biens endommagés) ;
• Les dommages corporels (frais médicaux) ;
• Les dommages et intérêts (préjudice moral) ;
• Les éventuels frais de relogement temporaire si le locataire doit quitter le logement pour des raisons de sécurité.

En plus de ces indemnisations, le propriétaire reconnu responsable devra finalement réaliser les travaux de mise en conformité des installations électriques.