Bordeaux est une zone tendue, qu'est-ce que cela implique ?

Certaines villes et communes, comme Paris, Lyon, Lille ou encore Bordeaux (et sa Métropole) figurent parmi les zones à forte tension. Elles sont désignées par le décret préfectoral du 10 mai 2013 comme des "zones tendues" en raison de la pénurie de logements. Ces zones se trouvent confrontées à divers défis en matière de logement, notamment en ce qui concerne le loyer, la qualité et l'accessibilité des biens immobiliers. 

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Une "zone tendue" est identifiée par le gouvernement comme une ville où la demande de logements dépasse largement l'offre disponible, ou où les résidents locaux sont exclus du marché en raison des prix élevés.

Pour être classée comme telle, une zone doit non seulement démontrer une pénurie de logements mais aussi prouver que les habitants locaux sont incapables de se loger à des prix abordables.

Bien que la condition initiale exigeait que les zones concernées comptent plus de 50 000 habitants, cette exigence a récemment été assouplie.

Les nouvelles réglementations visent à élargir la définition des "zones tendues" aux petites villes et à évaluer la pression sur le marché du logement en fonction du coût d'achat et de location d'un bien, ainsi que de la proportion de résidences secondaires dans la zone.

Toute la métropole de Bordeaux est considérée comme une zone tendue. Pour plus de détails, les villes de la métropole de Bordeaux concernées sont :

• Ambarès-et-Lagrave ;
• Artigues-près-Bordeaux ;
• Bassens ;
• Bègles ;
• Blanquefort ;
• Bordeaux ;
• Bouliac ;
• Bruges ;
• Carbon-Blanc ;
• Cenon ;
• Eysines ;
• Floirac ;
• Gradignan ;
• Le Bouscat ;
• Lormont ;
• Martignas-sur-Jalle ;
• Mérignac ;
• Pessac ;
• Saint-Aubin-de-Médoc ;
• Saint-Louis-de-Montferrand ;
• Saint-Médard-en-Jalles ;
• Saint-Vincent-de-Paul ;
• Talence ;
• Le Taillan-Médoc ;
• Villenave-d'Ornon.

Un délai de préavis réduit en zone tendue 

En vertu de la loi ALUR, les propriétaires en zone tendue, comme celle de Bordeaux, doivent se conformer à plusieurs obligations spécifiques visant à réguler le marché immobilier et à faciliter l'accès au logement. Ces obligations incluent un délai de préavis réduit à Bordeaux.

Ainsi, pour les locataires souhaitant quitter leur logement non meublé, le délai de préavis est réduit à un mois, contre trois mois habituellement.

L'encadrement des loyers en zone tendue

L'encadrement des loyers à Bordeaux, qui s'applique aussi bien aux logements vides qu'aux propriétés meublées, vise à réguler les prix de location pour maintenir un équilibre entre l'accessibilité pour les locataires et la rentabilité pour les propriétaires. 

La ville de Bordeaux, en particulier, applique cet encadrement au sein de la ville mais pas aux villes voisines, créant un paysage unique pour les investissements immobiliers.

Régi par les lois Alur de 2014 et Elan de 2019, l'encadrement des loyers cherche ainsi à prévenir les augmentations excessives de loyer lors du renouvellement des baux ou du changement de locataires, particulièrement dans les zones à forte demande :

• Le loyer demandé à un nouveau locataire ne peut excéder celui du locataire précédent ;
• Le système d'encadrement des loyers définit un loyer de référence majoré, qui est le plafond de loyer applicable à un bien, en fonction de sa taille, localisation, et d'autres facteurs ;
• Les locations meublées à des fins touristiques, comme celles proposées sur Airbnb, sont soumises à des règlements stricts incluant l'enregistrement obligatoire et une limitation du nombre de jours de location par an. Ces mesures visent à prévenir la diminution du logement résidentiel et l'augmentation exponentielle des loyers durant la haute saison.

Les taxes applicables en zone tendue

Dans le contexte des zones tendues comme Bordeaux, les propriétaires sont confrontés à plusieurs implications fiscales visant à réguler le marché immobilier et encourager la mise en location ou la vente de propriétés inoccupées. Voici un aperçu des principales taxes et leurs impacts :

Taxe sur les logements vacants (TLV)

Les propriétés laissées vacantes pendant plus d'un an en zone tendue peuvent être sujettes à une taxe, encouragent ainsi la mise en location des biens.

• Première année : 12,5% de la valeur cadastrale du bien.
• Années suivantes : 25%.
• Exemptions : Propriétés occupées plus de 90 jours consécutifs par an, en rénovation majeure, ou activement sur le marché locatif.

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires 

• Base : Maintenue même après 2023 pour les propriétaires de résidences secondaires.
• Surcharges communales : Jusqu'à 60% de la taxe originale.

Traitement fiscal des locations 

• Locations non meublées : Régime Micro Foncier ou Régime Réel.
• Locations meublées : Régime Micro BIC ou Régime Réel.

Ces mesures fiscales sont conçues pour dissuader la rétention de propriétés vides et encourager une dynamique de marché plus saine à Bordeaux.