Un locataire peut-il refuser de faire visiter son appartement ?

Situations qui autorisent la visite du logement

Un locataire jouit du droit à une occupation paisible de son logement. En d'autres termes, il doit pouvoir l'utiliser sans perturbations excessives qui nuiraient à son confort et à sa tranquillité.

Cependant, il est aussi soumis à certaines obligations. Il doit en outre autoriser le propriétaire à visiter le logement dans certaines circonstances spécifiques, qu'il soit titulaire d'un contrat de location vide ou d'un contrat de location meublée :

1- Vente ou relocation du bien

Le propriétaire peut organiser des visites si le bien est mis en vente ou s'il prévoit de le relouer au terme du préavis donné par le locataire.

2- Réalisation de travaux

Pour des travaux nécessaires ou d’amélioration (comme l'amélioration de la performance énergétique, ou le respect des normes de décence), le propriétaire peut être amené à accéder à l'appartement afin d'évaluer les travaux requis. 

3- Vérification de l'état du bien en cours de location

Le propriétaire a le droit de vérifier l’état de conservation et le bon entretien du bien en cours de location. Néanmoins, ces visites doivent être prévues dans le bail (par exemple une inspection annuelle). L'accès est conditionné à l'accord du locataire.

Obligations du propriétaire pour visiter le bien loué

Les obligations du propriétaire dépendent du type d'intervention prévue.

1- Pour la vente ou la relocation

Le propriétaire peut convenir avec le locataire des visites durant les jours ouvrables, sans restrictions d'horaire spécifique. Toutefois, ces visites ne doivent pas excéder deux heures, et ne peuvent se dérouler les jours fériés ni les dimanches.

2- Pour les travaux 

Avant le début des travaux, le propriétaire doit adresser à son locataire une notification remise en mains propres ou adressée par lettre recommandée avec avis de réception. La notification doit mentionner le type de travaux, la date de début, la durée prévue, etc.
Il peut aussi solliciter une visite pour planifier les interventions. Toutefois, il ne peut contraindre le locataire à accepter la réalisation des travaux durant les week-ends ou jours fériés.
Si les travaux excèdent 21 jours, le locataire est en droit de demander une réduction de loyer.

3- Pour vérification de l'état du bien

La loi autorise le propriétaire à visiter le logement à la période fixée dans le contrat de location. Les parties doivent convenir du jour et de l'heure. 

Un locataire peut refuser la visite de son appartement dans certaines circonstances spécifiques :

1- Horaires « déraisonnables »

Conformément à l'article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les visites doivent être programmées à des heures raisonnables et pour une durée limitée (2 heures maximum par jour). Si les visites sont proposées à des horaires inappropriés, comme tard le soir ou pendant les jours fériés, le locataire est en droit de les refuser.

2- Fréquence excessive des visites

Le propriétaire ne doit pas imposer des visites trop fréquentes, ce qui serait considéré comme une violation du droit du locataire à la jouissance paisible de son bien.
À noter par ailleurs que toute clause du bail autorisant des visites excessives serait considérée comme nulle et non avenue.

3- Situations personnelles exceptionnelles

Certaines circonstances particulières, telles que des problèmes de santé graves ou des impératifs familiaux urgents, peuvent justifier un refus de visite temporaire. Ces cas de refus, bien qu'ils ne soit pas expressément définis par la loi, peuvent être reconnus par la jurisprudence.

4- Non-respect des termes du bail

Si le propriétaire ne respecte pas les conditions de visite prévues dans le contrat de location (jours, heures, nature des visites), le locataire a le droit de lui refuser l'accès à son logement. 

Lorsqu'un locataire refuse l'accès au logement sans motif valable, le propriétaire peut entreprendre les démarches suivantes :

1. Envoi d'une lettre recommandée

Le bailleur peut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au locataire afin de lui rappeler ses obligations contractuelles et les conséquences potentielles de son refus d'accès au logement.

2. Procédure judiciaire

Si le conflit persiste et que le locataire continue de refuser l'accès au bien, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire. Dès lors, il pourrait obtenir une injonction de faire qui contraindrait le locataire à respecter ses obligations contractuelles.

3. Dommages et intérêts

Lorsque le refus du locataire entraîne un préjudice financier pour le propriétaire, comme la non-réalisation d'une vente ou d'une relocation, celui-ci peut réclamer des dommages et intérêts. Il doit alors démontrer le lien de causalité entre le refus de visite et le préjudice subi.