Peut-on ouvrir un mur porteur dans un immeuble de copropriété sans autorisation ?

Pour commencer, il convient de préciser quelle est la particularité d'un mur porteur. Comme son nom l'indique, ce type de mur "porte" le bâtiment. En effet, il fait partie de la structure de l'immeuble et contribue à supporter le poids de l'édifice. La position et les caractéristiques des murs porteurs ont été conçus pour soutenir le bâtiment et ses charges (le mobilier, les occupants, l'éventuelle neige sur le toit, etc.). Ainsi, on comprend que les murs porteurs jouent un rôle majeur dans un bâtiment.

Dans ce contexte, est-il possible de créer une ouverture dans un mur porteur en copropriété ? Oui, mais il faut suivre les démarches prévues par la loi. Les règles applicables en copropriété sont prévues par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Cette loi établit deux faits fondamentaux :

• En tant que composant de la structure de l'immeuble, un mur porteur fait partie des parties communes, même s'il est situé à l'intérieur d'un logement.
• La réalisation par un copropriétaire de travaux affectant les parties communes doit faire l'objet d'un vote des copropriétaires.

En conséquence, l'ouverture d'un mur porteur en copropriété nécessite l'autorisation des copropriétaires. Cette autorisation peut être obtenue dans le cadre d'une assemblée générale des copropriétaires.

L'ouverture sans autorisation d'un mur porteur en copropriété est donc, par définition, non autorisée. À quels risques et conséquences s'exposerait un propriétaire (ou un locataire) qui déciderait malgré tout de faire ces travaux ?

Casser un mur porteur affaiblit la structure du bâtiment

Le premier risque associé à une ouverture de mur porteur non autorisée est d'ordre physique et matériel. Une fois l'ouverture créée, le mur n'est plus en mesure de porter le poids qu'il était conçu pour porter. Le support manquant va ainsi créer un défaut dans la structure du bâtiment.

L'impact de ce défaut va dépendre de la taille et de la position de l'ouverture créée, mais aussi des caractéristiques de l'ensemble de la structure du bâtiment. Dans la plupart des cas, des signes de défaillance structurelle vont rapidement se manifester :

• Apparition de fissures dans les murs et plafonds adjacents ;
• Défaut d'alignement des murs et planchers, rendant difficile l'ouverture des portes et fenêtres ;
• Affaissement des planchers, etc.

L'intervention non autorisée sur le mur porteur peut mener à des conséquences bien plus graves : l'effondrement partiel ou total du bâtiment.

Les travaux non autorisés peuvent engendrer une sanction juridique et financière

Si un propriétaire ou un locataire crée une ouverture dans un mur porteur sans autorisation, il engage sa responsabilité personnelle. Ainsi, il s'expose à des poursuites judiciaires qui peuvent être initiées par les parties lésées, par exemple le propriétaire (dans le cas d'un bail de location), les autres copropriétaires ou encore le syndic de copropriété.

Le tribunal peut alors prononcer différentes sanctions en fonction de la gravité de l'infraction et de ses conséquences :

• Amendes ;
• Prise en charge de travaux pour remettre le mur dans son état d'origine ;
• Réparation des dommages causés par l'intervention non autorisée ;
• Indemnisation des tiers.

Ces sanctions peuvent faire peser un lourd fardeau financier sur les épaules du contrevenant. Bien entendu, son assurance habitation ne prendra rien en charge dans ce cas.

Au-delà des coûts financiers, le contrevenant engage sa responsabilité civile et pénale pour avoir mis en danger la vie d'autrui. Si l'intervention a causé un accident grave (comme l'effondrement partiel de l'immeuble), le propriétaire fautif peut être condamné à de lourdes sanctions pouvant aller jusqu'à une peine d'emprisonnement.

Pour éviter ces conséquences fâcheuses, il est préférable de faire les choses dans les règles. Alors comment obtenir une autorisation pour faire une ouverture dans un mur porteur en copropriété ?

Étape 1 : Préparation du dossier technique pour faire un trou dans un mur porteur

Pour commencer, il faut faire appel à un professionnel comme un architecte ou un bureau d'études technique. Après avoir évalué la faisabilité du projet, le professionnel rédige un rapport comprenant les préconisations à respecter pour ne pas affecter la solidité de l'immeuble.

Le propriétaire doit ensuite consulter des entreprises habilitées à réaliser les travaux.

Suite à cela, il constitue un dossier à l'attention des copropriétaires. Le dossier doit comprendre au minimum :

• Le rapport de faisabilité et les plans d'exécution du bureau d’études ;
• Le devis de l'entreprise qui va réaliser les travaux ;
• L'attestation d’assurance décennale de l’entreprise.

Le dossier complet doit être transmis aux copropriétaires au moins trois semaines à l'avance pour être intégré à l'ordre du jour d'une assemblée générale de copropriétaires.

Étape 2 : Approbation de l'assemblée générale des copropriétaires

Le dossier est présenté à l'assemblée générale des copropriétaires et soumis à un vote. Si le projet est approuvé, l'autorisation de réaliser les travaux est inscrite dans le procès-verbal de la séance.

L'assemblée générale peut décider de confier au syndic de copropriété la responsabilité de suivre les travaux pour s'assurer du respect des dispositions prévues.

Si l'ouverture du mur porteur a été réalisée sans autorisation préalable, il est possible de régulariser la situation a posteriori. Pour cela, le propriétaire fautif doit prouver que ses travaux n'ont pas eu de conséquences sur la structure du bâtiment. Il doit mandater un architecte ou un bureau d'étude qui pourra se prononcer sur l'intégrité structurelle du bâtiment. Le professionnel validera également qu'aucun dommage ne pourra se manifester ultérieurement.

Le propriétaire doit ensuite envoyer le rapport de l'architecte aux copropriétaires. Il sollicitera alors un examen de son dossier en assemblée générale pour obtenir une autorisation.