Comment calculer le montant de son loyer mensuel théorique hors charges ?

Il convient de faire une distinction entre deux types de loyers théoriques : le loyer théorique annuel, également connu sous le nom de valeur locative cadastrale, et le loyer théorique mensuel hors charges.

Loyer théorique annuel (valeur locative cadastrale)

Le loyer théorique annuel, ou valeur locative cadastrale, est le montant du loyer hors charges qui pourrait être appliqué pour la location d'un bien immobilier selon l'administration fiscale.

Cette valeur est déterminée en fonction de plusieurs critères :

• Nature du bien : type de logement (maison, appartement, etc.) ;
• Localisation : emplacement géographique du bien ;
• Surface : superficie totale du bien immobilier ;
• État d'entretien : qualité et état général du logement ;
• Niveau de confort : équipements et prestations (eau courante, électricité, chauffage, etc.).

La valeur locative cadastrale sert de base pour le calcul de la taxe foncière. Elle peut être modifiée chaque année par des coefficients forfaitaires d'actualisation ou de revalorisation.

Ce montant, bien que facultatif, peut aussi être indiqué lors de la déclaration d'occupation d'un bien immobilier.

Loyer mensuel théorique hors charges

Le loyer mensuel théorique hors charges est le montant mensuel du loyer estimé hors charges récupérables telles que l'eau, l'électricité, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères… 

Ce loyer est utile pour les propriétaires et les locataires dans le cadre du marché locatif. Contrairement à la valeur locative cadastrale, il est utilisé pour fixer les loyers.

Critères de calcul

- La localisation du bien immobilier

La localisation est un facteur déterminant dans la fixation du loyer. En effet, celui-ci varie considérablement selon que le bien se trouve en centre-ville, en banlieue ou en zone rurale.  

- Le type et la taille du logement

Le type de logement (maison, appartement, studio, etc.) influence le montant du loyer de même que sa surface habitable. Un grand appartement ou une maison spacieuse sera naturellement plus cher qu'un petit studio.

- L’état et les prestations du bien

L’état général du logement (neuf, rénové, à rénover) et les prestations offertes (cuisine équipée, salle de bain moderne, présence de balcons, terrasses, etc.) sont également déterminants. Un bien en excellent état avec des équipements modernes ou loué en meublé justifie un loyer plus élevé.

Attention, dans les villes concernées par l'encadrement des loyers, le montant du loyer ne pourra pas dépasser le loyer de référence fixé par arrêté préfectoral.

Méthodes de calcul du loyer mensuel théorique charges non comprises

Comparaison avec le marché local

La méthode la plus directe pour estimer le loyer mensuel théorique consiste à comparer le bien avec des logements similaires dans le même secteur. 
Des sites d'annonces immobilières locatives peuvent fournir des informations précieuses sur les loyers pratiqués.
Par ailleurs, les propriétaires peuvent consulter les observatoires des loyers ou les agences départementales d'information sur le logement (ADIL).

Estimation du rendement souhaité

Cette méthode est généralement utilisée avant l'acquisition du bien immobilier. Elle permet aux investisseurs de négocier le prix de vente en fonction du rendement qu'ils entendent réaliser.
À noter que les logements de petite surface offrent généralement un meilleur rendement.
Voici la méthode de calcul d'une rentabilité nette :
(revenu locatif annuel - frais et charges / prix d'acquisition) x 100

Outils en ligne

Il existe des simulateurs en ligne qui, en entrant des informations spécifiques sur le bien, peuvent fournir une estimation du loyer. 
Ces outils se basent sur des données du marché et des statistiques récentes.

Exemple de calcul

Imaginons le propriétaire d'un appartement de 50 m² à Nice.

- Étape 1 : analyse du marché local

En consultant les annonces immobilières, il constate que les loyers pour des biens similaires varient entre 15 et 20 euros par mètre carré.

- Étape 2 : consultation des barèmes de référence

Les barèmes indiquent un loyer moyen de 18 euros par mètre carré pour un appartement de cette taille dans le même quartier.

- Étape 3 : ajustement en fonction des prestations

Son appartement dispose d’une cuisine équipée et d’une salle de bain rénovée, ce qui pourrait justifier un loyer légèrement supérieur. Il décide donc de fixer le loyer à 19 euros par mètre carré.

Le loyer mensuel théorique hors charges sera donc de : 50 m² x 19 euros = 950 euros.

La déclaration d'occupation sert principalement à déclarer à l'administration fiscale le type d'affectation d'un bien immobilier (résidence principale ou secondaire) et sa situation d'occupation. Ces informations lui permettent d'identifier les logements vacants, notamment en zone tendue pour lesquels une taxe est due. 

À ce jour, le propriétaire bailleur n'est pas obligé de déclarer le montant mensuel théorique des loyers. Il doit cependant indiquer le type de location (vide, meublée, saisonnière, à usage professionnel…), l'identité des occupants et la date de début et de fin d'occupation du logement.

Pour rappel, les informations principales requises pour la déclaration d'occupation d'un bien sont :

1- Identification du bien immobilier :

• Adresse complète du bien ;
• Type (appartement, maison, local commercial, etc.) ;
• Usage (résidentiel, commercial, mixte, etc.).

2- Caractéristiques du bien :

• Surface totale en mètres carrés ;
• Description des pièces principales et des annexes (nombre de chambres, salons, cuisines, salles de bain, etc.) ;
• Présence de dépendances telles que garages, caves, greniers, etc.

3- État général du bien :

• Informations sur l'état du bien (neuf, rénové, en bon état, à rénover, etc.) ;
• Année de construction ou de dernière rénovation significative.

4- Éléments de confort et équipements :

• Présence d'équipements comme le chauffage central, l'eau courante, l'électricité, le gaz, etc ;
• Autres éléments de confort tels que les ascenseurs, les balcons, les terrasses, les jardins, etc.