Peut-on percevoir les loyers d'une maison sous scellés ?

La mise sous scellés judiciaire d'une maison est une situation délicate qui entraîne des conséquences juridiques et financières.

Lorsqu'une maison est sous scellés, cela signifie qu'elle est fermée et interdite d'accès par décision judiciaire. Les propriétaires et locataires ne peuvent donc plus accéder à la maison, ce qui engendre des désagréments importants. Cette situation peut survenir dans différentes situations :

• Enquête criminelle : par exemple, dans le cadre d'une enquête où la maison est considérée comme une scène de crime ;
• Contentieux civil : succession conflictuelle, commerciales, pénales ou administratives.

La mise sous scellés judiciaire d’une maison est une procédure légale qui intervient généralement suite à une enquête criminelle ou civile. Voici les étapes clés :

• Déclenchement de la procédure : la mise sous scellés peut être ordonnée par un juge ou un procureur suite à une demande des autorités judiciaires ou policières.
• Intervention des forces de l'ordre : la police ou la gendarmerie se charge de la mise en place des scellés, empêchant tout accès à la propriété.
• Supervision de la direction des services judiciaires : la direction des services judiciaires du Ministère de la Justice supervise l'ensemble du processus pour garantir sa légalité et son bon déroulement.

En tant que propriétaire d’une maison sous scellés, la question de la perception des loyers est tout à fait légitime, car elle peut entraîner des situations complexes. Les propriétaires peuvent subir un préjudice financier important en raison de la perte de loyers. 

Dans certains cas, la mise sous scellés peut être jugée abusive ou trop longue, les propriétaires peuvent engager la responsabilité des autorités judiciaires pour obtenir réparation, mais cela nécessite des démarches juridiques complexes.

Que dit la Cour de cassation ? 

On peut notamment prendre l’exemple de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 28 mai 2014. À la suite d’un meurtre dont le locataire était l’auteur, la maison de la propriétaire a été mise sous scellés par décision du juge d’instruction.  

Le bailleur a récupéré les clés de sa maison un an après les faits. Ce dernier a donc assigné le locataire et le tuteur du fils de celui-ci afin d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une somme de plus de 13.000 €. Une somme correspondant aux loyers impayés et au remboursement des dépenses de gaz et d’électricité exposées pendant toute la durée de mise sous scellés.

La défense mise en place par le locataire était la suivante : le placement sous scellés de la maison par la justice a entraîné l’impossibilité totale d’utiliser le bien immobilier. Et par conséquent la suspension de l’obligation du paiement des loyers.

La cour d’appel de Rouen n’a pas suivi l’argument de la défense et a condamné les défendeurs au paiement des sommes réclamées. La justice a estimé que, pendant la durée de la mise sous scellés, la maison sous contrat d’un bail était restée à la disposition du locataire. 

Exemple d’une réponse ministérielle 

On peut noter aussi la présence d’une réponse ministérielle qui permettrait au bailleur ou à la personne qui a dû s'acquitter des loyers d'obtenir une indemnisation de l'État : Question N° : 32570 Réponse publiée au JO le : 19/01/2010 page : 625.

Il en ressort certaines conditions : 

La personne qui sollicite l'indemnisation doit être tierce à la procédure judiciaire justifiant la mise sous scellés, c'est-à-dire qu'elle ne doit être ni mise en cause ni, en théorie, partie civile. 

L'indemnisation est calculée à partir du montant du loyer hors charges, puisque le logement n'est pas occupé, et peut prendre en compte les revalorisations légales de ce loyer. Le propriétaire peut également prétendre au remboursement des sommes qu'il aura dû engager pour remettre en état son bien si celui-ci a subi des dégradations pendant son placement sous main de justice. 

Enfin, comme pour tout engagement de la responsabilité sans faute à raison de la rupture d'égalité devant les charges publiques, le préjudice doit être spécial.

Pour satisfaire à la condition d'anormalité, une partie de la durée pendant laquelle le bien a été placé sous scellés ne donnera pas lieu à indemnisation. La jurisprudence judiciaire retient en règle générale une durée de deux mois, qui correspond au délai de placement sous scellés nécessaire au bon déroulement de l'instruction (CA Paris, 21 février 2000, n° 1999/18055). 

Dès lors que ces conditions sont réunies, le propriétaire d'un bien sous scellés peut obtenir l'indemnisation de son préjudice. Saisie d'une demande en ce sens, la direction des services judiciaires du Ministère de la Justice lui proposera un règlement amiable, comme elle l'a fait dans les 71 dossiers de ce type dont elle a été destinataire en 2008. Il convient de préciser qu'il n'est nul besoin d'attendre la levée des scellés pour présenter une telle demande et que le versement de l'indemnisation peut débuter avant même cette levée.

En cas de préjudice, les propriétaires peuvent explorer plusieurs recours :

• Demande de levée des scellés : si les raisons de la mise sous scellés ne sont plus valables, les propriétaires peuvent demander la levée des scellés.
• Compensation financière : en cas de perte de loyer, ils peuvent réclamer une indemnisation auprès de la Direction des services judiciaires du Ministère de la Justice.
• Assistance juridique : faire appel à un avocat spécialisé peut être crucial pour naviguer dans les démarches légales et maximiser les chances de succès.

Lorsqu'une maison est mise sous scellés, le contrat de bail reste en vigueur.

Ainsi, le locataire est légalement tenu de continuer à payer son loyer, même s'il ne peut plus accéder à la propriété. Cette obligation découle du fait que le contrat de location est un engagement contractuel indépendant des événements extérieurs qui pourraient affecter la jouissance du bien. En résumé, le locataire ne peut pas se faire justice soi-même. 

Il existe toutefois un seul cas qui exonère le locataire du paiement des loyers. Il s’agit des cas de logements inhabitables (insalubrité, problème menaçant la santé des occupants, etc.). Ainsi, lorsque le logement est à ce point inhabitable que le locataire serait dans l’impossibilité stricte de vivre dans les lieux, il est possible de suspendre le versement de vos loyers. 

Dans cette situation, les juges se basent sur des éléments très stricts pour justifier le caractère inhabitable d’un logement et autoriser le locataire à suspendre le paiement des loyers. Ces éléments représentent des cas très rares. En tant que locataire, il n’est donc pas conseillé d’invoquer l’exception d’inexécution à la légère, car de nombreux locataires ont vu leur demande rejetée.