SOMMAIRE
- Différence entre la fiscalité d'une location vide ou meublée
- Tableau récapitulatif
- FAQ
Ce qu'il faut retenir
Louer un bien meublé ou vide dépend de la rentabilité et de la fiscalité.
La location meublée est imposée sous le régime BIC, avec un abattement de 50% pour le micro-BIC.
La location vide relève des revenus fonciers, avec un abattement de 30% pour le micro-foncier.
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Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier locatif, le choix entre la location d'un bien meublé ou d'un logement vide dépend non seulement de la rentabilité immédiate, mais aussi de la fiscalité applicable. Il est donc essentiel de comprendre les spécificités fiscales de chaque type de location pour optimiser les revenus et minimiser les impôts.
Cet article propose une comparaison détaillée de la fiscalité d'une location vide et celle d'une location meublée, afin de faciliter le choix des investisseurs.
Quelle différence entre la fiscalité d'une location vide ou meublée ?
Le régime d'imposition des biens loués
Les locations meublées sont soumises à l'imposition des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En fonction du montant des recettes annuelles, les bailleurs non professionnels sont soumis à l'un des 2 régimes suivants :
- Le régime micro-BIC qui s'applique automatiquement lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €, et qui offre un abattement forfaitaire.
- Le régime réel requis pour les recettes supérieures à cette limite ou choisi volontairement par le bailleur. Ce régime permet la déduction de toutes les charges réelles liées à la location.
À l'opposé, les loyers issus d'une location vide sont considérés comme des revenus fonciers, avec des options de déclaration similaires :
- Le régime micro-foncier, applicable lorsque les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 € par an.
- Le régime réel, qui devient obligatoire lorsque les revenus locatifs annuels excédent 15 000 €. Il peut aussi être choisi volontairement par le bailleur.
L'abattement forfaitaire sur les loyers
Dans le cadre d'une location meublée sous le régime micro-BIC, l'abattement forfaitaire est de 50 % sur les revenus locatifs annuels. En d'autres termes, seuls 50 % des revenus sont soumis à l'impôt sur le revenu, réduisant ainsi la charge fiscale pour le bailleur.
Pour une location vide, sous le régime micro-foncier, l'abattement forfaitaire est de 30 %. Ainsi, 70 % des revenus locatifs annuels sont imposables.
La déduction des frais, un avantage commun
Que la location soit meublée ou vide, les frais et charges liés à la location sont déductibles des loyers imposables sous le régime réel. Ces charges incluent les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les travaux d'entretien, les assurances et la taxe foncière, permettant ainsi une réduction substantielle de la base imposable.
Le report des déficits selon le type de location
Si les charges déductibles excèdent les revenus locatifs, la gestion des déficits diffère selon le type de location :
- En location meublée non professionnelle : le déficit peut être reporté pendant 10 ans, mais exclusivement sur les revenus issus d'autres locations meublées non professionnelles.
- En location nue : le déficit peut être imputé sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an, à condition que le bien reste loué nu sans interruption pendant 3 ans suivant la déduction.
L'amortissement dans la location meublée
L'amortissement est un avantage fiscal des locations meublées, tant professionnelles que non professionnelles. Ce mécanisme permet aux propriétaires de biens meublés soumis au régime réel d'imposition de déduire de leur revenu imposable une partie du coût d'acquisition ou de rénovation du bien, étalée sur la durée estimée de l'usage de ce dernier. Habituellement, cette durée est fixée entre 20 à 30 ans pour l'immobilier, tandis que les équipements et le mobilier peuvent être amortis sur 5 à 10 ans. Cette déduction étalée dans le temps permet de réduire voire d'annuler l'impôt sur les recettes locatives durant plusieurs années.
Il est important de souligner que l'amortissement en location meublée ne peut pas créer de déficit fiscal.
En revanche, dans le cadre d'une location vide, aucun amortissement du bien immobilier n'est permis. Les propriétaires peuvent seulement déduire les frais réels engagés durant l'année fiscale, tels que les travaux de rénovation, les frais de gestion, ou les intérêts d'emprunt.
Les exonérations fiscales des locations meublées
Les propriétaires qui choisissent de louer leurs biens meublés peuvent accéder à plusieurs formes d'exonérations fiscales, qui varient selon que l'activité est exercée à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) :
- Exonération de plus-value à la revente : les loueurs meublés professionnels peuvent profiter d'une exonération totale des plus-values à la revente sous certaines conditions, notamment si l'activité a été exercée pendant au moins 5 ans et que les recettes locatives étaient inférieures à 90 000 € HT annuellement lors des 2 années précédant la vente. Une exonération partielle est également disponible si les recettes annuelles se situent entre 90 000 € HT et 126 000 € HT.
- Exonération de TVA : la location meublée professionnelle est normalement exemptée de TVA, sauf si le propriétaire propose des services para-hôteliers.
- Exonération de l'IFI : les LMP sont exonérés de l'impôt sur la fortune immobilière à condition que les recettes annuelles de la location meublée dépassent 23 000 € et que les revenus nets locatifs représentent plus de 50 % du total des revenus professionnels du propriétaire.
- Exonération de CFE : la location meublée non professionnelle (LMNP) peut bénéficier d'une exonération de cotisation foncière des entreprises si elle génère moins de 5 000 € de recettes annuelles.
Tableau récapitulatif des différences de fiscalité entre location nue et location meublée ?
| Location meublée | Location nue | |
|---|---|---|
| Seuil du régime réel | 77 700 € pour le passage obligatoire au régime réel, option possible en dessous de ce seuil | 15 000 € pour le passage obligatoire au régime réel, option possible en dessous de ce seuil |
| Abattement fiscal | 50 % sous le régime micro-BIC, 71 % pour les meublés de tourisme ou chambres d'hôtes | 30 % sous le régime micro-foncier |
| Amortissement | Possible sur le bien immobilier (hors terrain) et le mobilier | Non applicable |
| Charges déductibles au réel | Charges réelles et amortissement | Charges réelles uniquement |
| Régime fiscal | Micro-BIC ou régime réel | Micro-foncier ou régime réel |
| Éligibilité au statut de LMNP/LMP | LMNP pour recettes inférieures à 23 000 € ou inférieures aux revenus d'activité principale ; LMP si conditions plus élevées remplies | Non applicable |
| Report du déficit | Pour les LMNP, reportable pendant 10 ans sur les revenus locatifs de même nature | Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an, sous conditions |
FAQ
Quel régime fiscal choisir, location meublée ou non ?
Le choix du régime fiscal pour une location immobilière dépend des conditions financières du propriétaire ainsi que de la durée de location envisagée. Pour les locations meublées, le régime micro-BIC est souvent avantageux en raison de son abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes. Ce régime est particulièrement adapté pour les propriétaires qui n'engagent pas ou peu de dépenses en termes de réparation ou d'amélioration du bien locatif.
Pour les locations non meublées, le régime réel peut être plus adapté si le propriétaire a des charges déductibles importantes.
Est-il plus avantageux de louer un appartement en meublé ?
Louer un appartement meublé présente plusieurs avantages financiers, car les loyers perçus sont souvent plus élevés. De plus, le régime fiscal des locations meublées permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives. En outre, le propriétaire peut déduire l'amortissement du coût des biens mobiliers et immobiliers.
Comment sont imposées les locations meublées ?
Les revenus des locations meublées sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Selon le montant des recettes annuelles, les propriétaires peuvent opter pour le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % si les recettes ne dépassent pas 77 700 €, ou pour le régime réel, qui permet la déduction des dépenses réelles lorsque les recettes sont plus élevées ou sur choix du propriétaire.
Quelle différence de loyer entre location immobilière vide et meublée ?
Le loyer d'une location meublée est généralement plus élevé que celui d'une location non meublée, car elle offre aux locataires un logement "prêt à l'emploi" avec tous les équipements nécessaires pour un confort immédiat. Cette différence de loyer peut varier selon la localisation, la qualité et la quantité des meubles fournis, ainsi que les services supplémentaires inclus.
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