Le guide pour tout savoir sur les appels de fonds en copropriété

Les appels de fonds pour charges courantes

Les appels de fonds pour charges courantes concernent les dépenses régulières nécessaires au bon fonctionnement et à l'entretien quotidien de la copropriété.

Ces appels de fonds sont établis sur la base d’un budget prévisionnel qui est voté chaque année lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Ils concernent notamment :

• l'entretien des parties communes (nettoyage des halls, escaliers, entretien des jardins et espaces verts…) ;
• les frais de gestion et d'administration (honoraires du syndic, assurances de l'immeuble…) ;
• les services collectifs (électricité, chauffage collectif, eau utilisée dans les espaces communs…) ;
• les petites réparations (remplacement d'ampoules, réparation de fuites mineures…).

Les appels de fonds pour charges exceptionnelles

Ces appels de fonds concernent les travaux (hors travaux de maintenance) non prévus dans le budget prévisionnel tels que définis par l'article 44 du décret du 17 mars 1967. Il s'agit des travaux liés, par exemple à :

• la conservation ou l'entretien de l'immeuble ;
• l'équipement commun ;
• l'amélioration, la transformation, l'adjonction, l'aménagement ;
• des études techniques ;
• etc.

Les appels de fonds pour travaux

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, modifiée par la loi Climat et résilience du 22 août 2021, les copropriétés sont tenues de constituer un fonds de travaux pour anticiper et financer des travaux importants qui ne sont pas couverts par les charges courantes. Ce fonds est destiné à couvrir des dépenses telles que :

• les travaux identifiés dans le plan pluriannuel de travaux (PPT) ;
• les travaux d'urgence décidés par le syndic de copropriété ;
• les travaux nécessaires pour préserver la santé et la sécurité des occupants.

Le fonds de travaux est alimenté par des versements annuels obligatoires de chaque copropriétaire, calculés en fonction de leur quote-part dans la copropriété. Ces versements sont attachés à la copropriété (et non au copropriétaire) et ne sont donc pas récupérables en cas de vente du lot.

L'utilisation du fonds de travaux pour des dépenses spécifiques est décidée en assemblée générale des copropriétaires, selon les modalités de vote requises pour les types de travaux concernés. 

Le budget prévisionnel

La première étape consiste pour le syndic de copropriété à préparer un budget prévisionnel. Ce budget détaille toutes les dépenses prévues pour l'année à venir, notamment :

• les frais d'entretien des parties communes (nettoyage, maintenance, réparations courantes) ;
• les frais de personnel (gardiennage, conciergerie, etc.) ;
• les assurances (assurance de l’immeuble, responsabilité civile) ;
• toute autre dépense anticipée nécessaire à la gestion de l'immeuble (énergie, eau, gestion des déchets, etc.)

Une fois établi, le budget prévisionnel est présenté lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Il doit être approuvé à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

La répartition des charges

Lorsque le budget prévisionnel est voté, le syndic répartit les charges entre les copropriétaires. La clé de répartition est basée sur la quote-part de chaque copropriétaire, appelée « tantièmes » ou « millièmes ».

Les appels de fonds

Enfin, le syndic émet les appels de fonds. Il s'agit des demandes de paiement envoyées aux copropriétaires. Ces documents précisent la nature des charges, le montant à régler et l'échéance de paiement.

Les appels de fonds sont généralement émis tous les trois ou six mois, selon les pratiques de la copropriété. Il est important que les copropriétaires respectent les délais pour s'acquitter des montants dus.

Responsable du paiement des appels de fonds au syndic

En copropriété, chaque copropriétaire est responsable du paiement des appels de fonds émis par le syndic, proportionnellement à sa quote-part dans la copropriété.

Même si un appartement est loué, le propriétaire reste légalement responsable du paiement des appels de fonds. Il peut toutefois récupérer certaines charges locatives auprès de son locataire, conformément aux termes du bail.

En cas de vente d’un lot, les charges sont généralement réparties entre le vendeur et l’acheteur au prorata temporis, c’est-à-dire en fonction du temps passé dans la copropriété au cours de l’année. Le vendeur est responsable des charges jusqu’à la date de vente, et l’acheteur à partir de cette date, sauf accord contraire dans le compromis de vente. 

Lors de la vente, le syndic doit fournir un état daté. Ce document précise l’état des comptes de charges du lot vendu, y compris les arriérés ou trop-perçus éventuels, et les provisions pour travaux votés, mais non encore exigibles. 

Délai de paiement des appels de fonds en copropriété 

Les appels de fonds pour les charges courantes sont généralement exigibles dès le premier jour du trimestre. Cependant, un échéancier de paiement, tel qu'un paiement annuel unique, peut être mis en place, notamment pour les très petites copropriétés. Cet échéancier doit être approuvé par un vote en assemblée générale des copropriétaires.
Les dates d'exigibilité des paiements sont indiquées dans le procès-verbal de l'assemblée générale.

Pour les charges non prévues dans le budget prévisionnel, comme les travaux urgents ou les dépenses exceptionnelles, les dates d’exigibilité des appels de fonds sont également déterminées par un vote en assemblée générale et inscrites dans le procès-verbal.

Modes de paiement des appels de fonds en copropriété

Les charges de copropriété peuvent être payées de différentes façons, selon les pratiques du syndic et les préférences des copropriétaires :

• virement bancaire ;
• prélèvement automatique ;
• chèque ;
• paiement en ligne sur une plateforme sécurisée.

Les conséquences pour le copropriétaire défaillant

Lorsqu'un copropriétaire ne paie pas ses appels de fonds dans les délais impartis, le syndic tente généralement de trouver une solution amiable, comme un échelonnement des paiements. Si le paiement n'est pas effectué, le syndic peut engager différentes mesures pour récupérer les sommes dues :

1. Mise en demeure de payer ;
2. Procédure de recouvrement judiciaire ;
3. Saisie du bien immobilier.

Les conséquences pour la copropriété

Le non-paiement des appels de fonds par un ou plusieurs copropriétaires peut entraîner des conséquences pour l'ensemble de la copropriété :

• Difficultés financières pouvant compromettre la capacité de la copropriété à payer ses fournisseurs et assurer son fonctionnement ;
• Retard ou annulation des travaux nécessaires ;
• Appel de fonds de solidarité pour combler le déficit temporaire ;
• Défiance et tensions entre les copropriétaires.