Toulouse est en zone tendue, qu'est-ce que ça implique ?

Vous avez un bien en gestion locative à Toulouse ? Sachez que Toulouse, la Ville Rose de la Haute-Garonne, se classe parmi les zones immobilières les plus tendues de France. Cette désignation, établie par la législation, reflète un déséquilibre significatif entre l'offre et la demande de logements. Quelles sont les implications de ce statut sur le marché immobilier toulousain ?

Une zone tendue se caractérise par une demande de logements nettement supérieure à l'offre disponible. Cette situation engendre des difficultés pour les résidents à trouver un logement abordable.

Pour obtenir cette classification, une zone doit non seulement démontrer une pénurie de logements, mais aussi prouver que les habitants locaux rencontrent des obstacles pour se loger à des prix raisonnables.

Récemment, les critères ont été ajustés, permettant à des agglomérations de taille intermédiaire d'être également concernées.

Les nouvelles dispositions visent à élargir la définition des zones tendues, en prenant en compte le coût d'achat et de location, ainsi que la proportion de résidences secondaires.

Toulouse Métropole est largement classée en zone tendue. Voici une liste non exhaustive des communes concernées :

• Toulouse
• Blagnac
• Colomiers
• Tournefeuille
• Balma
• L'Union
• Saint-Orens-de-Gameville
• Ramonville-Saint-Agne
• Cugnaux
• Plaisance-du-Touch
• Castanet-Tolosan
• Launaguet
• Aucamville
• Saint-Jean
• Castelginest

1. Réduction du délai de préavis en zone tendue

La loi ALUR impose des obligations spécifiques aux propriétaires en zone tendue, dont un préavis réduit à Toulouse. Les locataires de logements non meublés peuvent désormais donner congé avec un préavis d'un mois seulement, au lieu de trois.

2. Encadrement des loyers à Toulouse

Bien que l'encadrement des loyers ne soit pas encore en vigueur à Toulouse, la ville est éligible à ce dispositif. Si mis en place, il s'appliquerait aux logements vides et meublés et viserait à maintenir des prix de location équilibrés. Voici les points essentiels à retenir :

• Le loyer d'un nouveau locataire ne pourrait excéder celui du précédent ;
• Un loyer de référence majoré serait défini, servant de plafond selon les caractéristiques du bien ;
• Les locations touristiques de courte durée seraient strictement réglementées, avec un enregistrement obligatoire et une limite de 120 jours de location par an.

Par exemple, pour un T2 de 45m² dans le quartier des Carmes, le loyer de référence majoré pourrait être fixé à 13€/m², soit un loyer maximum de 585€ hors charges.

3. Les taxes applicables en zone tendue

Dans le contexte des zones tendues comme Toulouse, les propriétaires font face à diverses implications fiscales visant à dynamiser le marché immobilier et favoriser la location ou la vente de biens inoccupés. Voici un aperçu des principales taxes et leurs impacts :

Taxe sur les logements vacants (TLV) à Toulouse

Les propriétés inoccupées depuis plus d'un an dans la métropole toulousaine peuvent être assujetties à une taxe, incitant ainsi à la mise en location.

• Première année : 13% de la valeur locative du bien
• Années suivantes : 26%
• Exceptions : Résidences occupées plus de 90 jours consécutifs par an, en rénovation importante, ou activement proposées à la location

Taxe d'habitation sur les résidences secondaires dans Toulouse Métropole

• Principe : Maintenue après 2023 pour les propriétaires de résidences secondaires
• Majorations communales : Jusqu'à 60% de la taxe initiale dans certaines communes de la métropole

Régime fiscal des locations à Toulouse

• Locations non meublées : Régime Micro Foncier ou Régime Réel selon les revenus
• Locations meublées : Régime Micro BIC ou Régime Réel, adaptés au marché toulousain

Ces dispositifs fiscaux visent à décourager la rétention de logements vides et à stimuler une dynamique immobilière plus équilibrée à Toulouse.

Toulouse Métropole met en œuvre diverses initiatives pour améliorer l'accès au logement :

1. Programme Local de l'Habitat (PLH) : Vise à construire 7 000 logements par an, dont 2 000 logements sociaux.
2. Rénovation urbaine : Projets de réhabilitation dans les quartiers prioritaires, comme le Grand Projet de Ville du Mirail.
3. Lutte contre l'habitat indigne : Opérations de résorption de l'habitat insalubre, notamment dans le centre-ville de Toulouse.
4. Aide à l'accession à la propriété : Dispositifs comme le Prêt 0% Toulouse Métropole pour les primo-accédants.
5. Développement de l'offre de logements étudiants : Construction de nouvelles résidences universitaires, comme le projet du Campus Rangueil.

Malgré les contraintes, le marché immobilier toulousain reste attractif :

• Demande locative soutenue : Avec plus de 130 000 étudiants, Toulouse offre un potentiel important pour la location étudiante.
• Projets urbains d'envergure : Le développement du Grand Matabiau ou la rénovation de l'île du Ramier créent de nouvelles perspectives.
• Rentabilité intéressante : Les rendements locatifs demeurent attrayants, notamment dans les quartiers en devenir comme Borderouge ou Saint-Cyprien.

Toulouse présente donc un marché immobilier dynamique et réglementé. Pour les propriétaires et investisseurs, la réussite repose sur une connaissance approfondie des réglementations et une approche stratégique des opportunités offertes par la Ville Rose.