Comment fonctionne l'encadrement des loyers à Lyon ?

Vous avez un bien en gestion locative à Lyon ? Sachez que depuis le 1er novembre 2021, l'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne a été mis en œuvre pour réguler le marché de la location et protéger les locataires contre les loyers excessifs. Des loyers médians servent désormais de référence pour la fixation des loyers par les propriétaires lyonnais.

Qui sont concerné ? Quelles sont les mesures à respecter et comment fixer concrètement un loyer en règle ?

L'encadrement des loyers, ou contrôle des loyers, est un dispositif législatif qui fixe une limite maximale aux loyers que les propriétaires peuvent demander lors de la mise en location d'un logement.

Ce système est spécifiquement mis en place dans les communes situées dans des zones à forte demande, connues sous le nom de zones tendues telles que Lyon. À Lyon, cela affecte à la fois les nouveaux baux et les baux existants.

Pour une première location ou un logement inoccupé depuis plus de 18 mois, le propriétaire peut librement fixer le loyer. Cependant, lors du renouvellement d'un bail, une augmentation est possible seulement si le loyer actuel est jugé manifestement bas, et cela, dans certaines limites.

L'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne s'applique principalement aux logements utilisés comme résidences principales, qu'ils soient meublés ou non, ainsi qu'aux espaces mixtes professionnel et résidentiel. Ce dispositif concerne les nouveaux baux, les renouvellements de baux et les changements de locataires pour les propriétés construites avant 1946.

L'encadrement des loyers est un terme plus général qui englobe différentes méthodes de régulation des loyers, y compris le plafonnement des loyers.

Le plafonnement des loyers à Lyon consiste spécifiquement à fixer un montant maximum autorisé pour les loyers dans une zone donnée.

Ainsi, l'encadrement des loyers fixe des valeurs médianes de référence selon divers critères, tandis que le plafonnement des loyers établit un montant maximal que les loyers ne peuvent pas dépasser dans certaines zones géographiques.

Comment trouver le montant du loyer de référence ?

Le calcul de l'encadrement des loyers à Lyon repose sur un système structuré et régulièrement mis à jour pour s'adapter à l'évolution du marché immobilier.

Le loyer de référence à Lyon est déterminé en fonction de plusieurs critères essentiels :

• l'année de construction du bâtiment ;
• l'adresse ou la zone géographique ;
• le type de location (meublé ou non meublé) ;
• le nombre de pièces principales.

Ce loyer de référence est ensuite majoré de 20 % pour établir le loyer de référence majoré, qui représente le plafond légal que les propriétaires ne peuvent pas dépasser.

Pour la ville de Lyon, prenons l'exemple d'un appartement de 45 m² dans un quartier où le loyer de référence est fixé à 13€ par m². Le loyer de référence serait alors de 585€ par mois (45 m² x 13€/m²). Pour respecter le plafond, le loyer proposé ne devrait pas dépasser 702€ par mois (hors charges), en assumant que le plafonnement autorise une majoration de 20% au-dessus du loyer de référence.

Annuellement, les loyers de référence sont réévalués et publiés par arrêté préfectoral, garantissant ainsi que les ajustements reflètent les conditions actuelles du marché. Les propriétaires doivent se conformer à ces loyers de référence majorés lorsqu'ils fixent les loyers. 

Utiliser le simulateur Toodego pour trouver mon loyer de référence

Pour s'assurer de la conformité du loyer avec les règles d'encadrement, les propriétaires et locataires peuvent utiliser l'outil de simulation en ligne proposé par la Métropole de Lyon appelé Toodego. Cet outil permet de vérifier si le loyer, y compris tout complément, ne dépasse pas le loyer de référence majoré de 20%. 

Dans le contexte de l'encadrement des loyers à Lyon, il est possible pour les propriétaires d'appliquer un complément de loyer si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles justifiant ce dépassement. Ce complément doit être clairement justifié et mentionné dans le contrat de location pour rester conforme à la réglementation. Parmi les caractéristiques pouvant justifier un tel complément incluent :

• Une localisation particulièrement prisée ;
• Des installations de confort supérieures ;
• Des services additionnels ;
• Des améliorations ou des rénovations significatives (le propriétaire peut alors augmenter le loyer jusqu'à 15% du coût total des travaux). 

De plus, le loyer peut être augmenter si le loyer précédent est considéré comme manifestement bas. Alors l'augmentation peut atteindre jusqu'à 50% de la différence entre le loyer antérieur et le loyer moyen du quartier. De même, si un logement reste vacant moins de 18 mois, le nouveau loyer ne peut excéder le dernier loyer du locataire précédent.